Aufteilung des Immobiliennachlasses im Ausland und Zusammenarbeit mit dem deutschen Notar

Teilung von im Ausland befindlichen Immobilien im Nachlass:
Wie arbeitet man mit dem deutschen Notar zusammen?

Wenn eine in Deutschland lebende Person verstirbt und Immobilien oder andere Vermögenswerte in einem anderen Staat hinterlässt, wird die Nachlassabwicklung deutlich komplizierter – insbesondere dann, wenn die Erben ihre Eigentumsrechte nachweisen, eine Immobilie verkaufen oder im Ausland ins Grundbuch eintragen lassen möchten.
Hier stellt sich die zentrale Frage: Welche Rolle hat der deutsche Notar (Notar) bei der Nachlassteilung? Und: Darf er Immobilien beurkunden, die außerhalb Deutschlands liegen?

In diesem Artikel erklären wir die Rolle des Notars, die wichtigsten Schritte der Zusammenarbeit und die Grenzen seiner Zuständigkeit bei einem internationalen Erbfall (grenzüberschreitende Erbfälle), insbesondere wenn Immobilien im Herkunftsland liegen (z. B. Syrien, Irak, Libanon, Türkei …).

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1. Was ist ein grenzüberschreitender Erbfall (internationaler Erbfall)?

Ein internationaler Erbfall liegt vor, wenn der Verstorbene:

• Vermögen in mehreren Staaten hinterlässt (insbesondere Immobilien, Grundstücke, Wohnungen), oder

• eine ausländische Staatsangehörigkeit besitzt und in Deutschland lebt, oder

• die Erben in verschiedenen Ländern verteilt sind.

Immobilien sind dabei der komplizierteste Teil, weil jedes Land seine eigenen, nationalen Grundstücks- und Immobiliengesetze anwendet – unabhängig davon, wo die Person verstorben ist.

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2. Welche Rolle hat der deutsche Notar (Notar)?

Ein deutscher Notar kann unter anderem:

• das Verwandtschafts- und Erbverhältnis zwischen Erben und Erblasser offiziell feststellen und beurkunden

• einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag vorbereiten

• eine Teilungsvereinbarung (Teilungsvereinbarung) über die Aufteilung des Nachlasses formulieren

• notarielle Vollmachten für im Ausland lebende Erben erstellen

• die Abtretung oder den Verkauf eines Erbteils von einem Erben an einen anderen beurkunden

Aber:
Der Notar in Deutschland kann keine ausländischen Immobilien selbst im Ausland im Grundbuch eintragen oder umschreiben.
Er erstellt lediglich Urkunden und Nachweise, die später im betreffenden Ausland verwendet werden.

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3. Zusammenarbeit zwischen Erben und Notar bei Immobilien im Ausland

1. Nachweis der Erben (Nachweis der Erben)

Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt:

• deutsche Sterbeurkunde oder ausländische Sterbeurkunde mit beglaubigter Übersetzung

• Erbschein oder ein beglaubigtes Testament / Erbvertrag

• Ausweise der Erben (Pass, Personalausweis)

• Nachweise über das ausländische Grundeigentum
  (z. B. Grundbuchauszug, „Tapu“, Eigentumsurkunde, Katasterauszug, Eintrag im Immobilienregister usw.)

2. Erstellung einer Vereinbarung über die Nachlassteilung

Der Notar formuliert eine klare Vereinbarung zwischen den Erben, die unter anderem enthält:

• Art der Immobilie und ihren genauen Standort

• welcher Erbe die Immobilie erhalten soll oder wie ein Verkauf ablaufen soll

• den prozentualen Anteil jedes Erben am Verkaufserlös oder an der Immobilie

• die Vorgehensweise für die Übersendung und Verwendung der Unterlagen im Ausland
  (z. B. zur Umschreibung im Grundbuch oder zur Vorbereitung eines Verkaufs)

Diese Vereinbarung kann auf Deutsch beurkundet werden und anschließend mit einer vereidigten Übersetzung in der jeweiligen Landessprache im Ausland verwendet werden.

3. Vollmachten für Erben im Ausland (Vollmacht)

Wenn einer der Erben nicht in Deutschland lebt, kann über den Notar eine notarielle Vollmacht (notarielle Vollmacht) erstellt werden.
Damit kann eine bevollmächtigte Person im Ausland im Namen des Erben:

• unterschreiben

• bei Behörden vorsprechen

• den Verkauf oder die Umschreibung der Immobilie mit abwickeln.

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4. Erkennen andere Staaten die Urkunden eines deutschen Notars an?

Das hängt vom jeweiligen Staat ab. Im Überblick:

Je nach Land können Details, Zuständigkeiten und Kosten unterschiedlich sein.
Daher ist eine individuelle Rücksprache mit der Botschaft / dem Konsulat und einem lokalen Anwalt im betreffenden Land fast immer sinnvoll.

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5. Praktische Tipps

• Zuerst in Deutschland einen Erbschein beschaffen.
  Ohne offiziellen Erbnachweis werden ausländische Behörden oder Gerichte die Erben oft nicht anerkennen.

• Keine eigenmächtigen Schritte im Ausland, bevor die Erbenstellung und die Erbquoten in Deutschland klar und dokumentiert sind.

• Mit einem Notar arbeiten, der Erfahrung im internationalen Erbrecht (internationales Erbrecht / grenzüberschreitende Erbfälle) hat.

• Parallel dazu einen lokalen Anwalt im Land der Immobilie einschalten, um die endgültige Umschreibung oder den Verkauf im dortigen Immobilienregister zu organisieren.

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Kann der deutsche Notar die Immobilie selbst im Ausland für die Erben verkaufen?

Nein.
Der deutsche Notar kann nicht direkt im Ausland als Verkäufer im Grundbuch auftreten oder die Immobilie eigenständig übertragen.

Aber er kann:

• den Kauf- oder Übertragungsvertrag zwischen den Erben notariell beurkunden

• notarielle Vollmachten für den Verkauf oder die Übertragung ausstellen

• den Verzicht eines Erben auf seinen Erbteil oder die Übertragung auf einen anderen Erben beurkunden

Die eigentliche Eintragung im ausländischen Grundbuch / Immobilienregister (z. B. Tapu in Syrien oder Immobilienregister im Irak) erfolgt ausschließlich über:

• Behörden und Gerichte im jeweiligen Land und

• in der Regel durch einen lokalen Anwalt oder eine dort zugelassene Fachperson.

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Fazit

Der Umgang mit im Ausland gelegenen Immobilien innerhalb eines Nachlasses erfordert eine sorgfältig abgestimmte Strategie zwischen dem deutschen Notar und den Grundstücks- bzw. Immobilienbehörden im Herkunftsland.

Der Notar in Deutschland ist der zentrale rechtliche Ansprechpartner, um:

• die Erbenstellung zu klären und

• die Rechtsverhältnisse zwischen den Erben verbindlich zu dokumentieren.

Er hat aber keine unmittelbare hoheitliche Zuständigkeit außerhalb Deutschlands.
Der beste Weg ist daher:

1. Erb- und Nachlasssituation in Deutschland sauber dokumentieren,

2. die notariellen Unterlagen mit Apostille oder konsularischer Beglaubigung ins Ausland bringen,

3. den Verkauf oder die Umschreibung vor Ort in enger Abstimmung mit einem lokalen Anwalt und den dortigen Behörden zu Ende führen.

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