تقسیم ترکهٔ املاک واقع در خارج از کشور و همکاری با دفتر اسناد رسمی آلمانی

 

تقسیم ترکه‌ای که شامل املاک در خارج از کشور است:

همکاری با دفتر اسناد رسمی (Notar) در آلمان چگونه انجام می‌شود؟

 

 

وقتی فردی مقیم آلمان فوت می‌کند و در کشوری دیگر املاک یا دارایی دارد، روند تقسیم ترکه بسیار پیچیده‌تر می‌شود؛ به‌خصوص اگر ورثه بخواهند مالکیت خود را ثابت کنند، ملک را بفروشند یا سند آن را به نام خود در کشور خارجی ثبت نمایند.

در اینجا یک سؤال اساسی مطرح می‌شود: نقش دفتر اسناد رسمی آلمانی (Notar) در تقسیم این‌گونه ترکه چیست؟ و آیا او می‌تواند املاکی را که در خارج از آلمان قرار دارند، به‌طور رسمی تنظیم و ثبت کند؟

 

در این مقاله، نقش دفتردار رسمی (Notar)، مراحل همکاری با او و حدود اختیارات قانونی وی در پرونده‌های ارث بین‌المللی (grenzüberschreitende Erbfälle) را توضیح می‌دهیم؛ به‌ویژه زمانی که ترکه شامل املاک در کشور مبدأ است (مانند سوریه، عراق، لبنان، ترکیه و …).

---

۱. ترکه فرامرزی یا بین‌المللی (internationaler Erbfall) چیست؟

ترکه بین‌المللی وقتی شکل می‌گیرد که متوفی:

• در بیش از یک کشور دارایی داشته باشد (خصوصاً املاک، زمین، آپارتمان)، یا

• تبعه خارجی باشد و در آلمان سکونت داشته باشد، یا

• ورثه او در چند کشور مختلف زندگی کنند.

در این میان، املاک و مستغلات سخت‌ترین بخش پرونده هستند؛ زیرا هر کشور قوانین ملکی و ثبتیِ مخصوص خود را اجرا می‌کند، فارغ از این‌که شخص در کجا فوت کرده است.

---

۲. نقش دفتر اسناد رسمی آلمانی (Notar) چیست؟

یک دفتر اسناد رسمی در آلمان می‌تواند:

• رابطه وراثتی بین ورثه و متوفی را به‌طور رسمی تأیید و ثبت کند

• یک قرارداد تقسیم ترکه (Erbauseinandersetzungsvertrag) را تنظیم و رسمی کند

• یک توافق‌نامه تقسیم (Teilungsvereinbarung) برای نحوه توزیع ترکه بنویسد

• وکالت‌نامه رسمی (notarielle Vollmacht) برای ورثه مقیم خارج صادر کند

• انتقال، فروش یا واگذاری سهم‌الارث یک وارث به وارث دیگر را به‌صورت رسمی ثبت کند

 

اما:

دفتر اسناد رسمی آلمانی نمی‌تواند به‌طور مستقیم املاک خارج از آلمان را در دفتر املاک آن کشور ثبت یا منتقل کند.

او فقط اسناد و مدارکی صادر می‌کند که بعداً در کشور خارجی قابل استفاده باشند.

 

---

۳. نحوه همکاری ورثه با Notar در مورد املاک خارج از آلمان

۱. اثبات هویت ورثه (Nachweis der Erben)

در حالت معمول، مدارک زیر لازم است:

• گواهی فوت آلمانی یا گواهی فوت خارجی همراه با ترجمه رسمی و تأیید‌شده

• گواهی ارث (Erbschein) یا وصیت‌نامه / قرارداد ارث رسمی و معتبر

• مدارک هویتی ورثه (پاسپورت یا کارت شناسایی)

•  

  مدارک مالکیت ملک در خارج از کشور

  (مثلاً سند رسمی، رونوشت ثبت در دفتر املاک، „Tapu“، سند ثبتی یا برگه مالکیت در اداره ثبت آن کشور)

   

۲. تنظیم توافق‌نامه تقسیم ترکه

Notar یک توافق‌نامه روشن و مکتوب بین ورثه تهیه می‌کند که شامل موارد زیر است:

• نوع ملک و محل دقیق آن

• مشخص کردن این‌که کدام وارث، ملک را تحویل می‌گیرد یا ترتیب فروش چگونه خواهد بود

• سهم هر وارث از عواید فروش یا از خود ملک

•  

  چگونگی ارسال و استفاده از مدارک مالکیت در کشور خارجی

  (برای مثال برای ثبت در دفتر املاک آن کشور یا برای انجام معامله فروش)

   

این توافق‌نامه معمولاً به زبان آلمانی تنظیم و رسمی می‌شود و سپس همراه با ترجمه رسمی و تأیید‌شده در کشور خارجی به کار می‌رود.

۳. صدور وکالت برای ورثه مقیم خارج (Vollmacht)

 

اگر یکی از ورثه در آلمان اقامت نداشته باشد، می‌توان از طریق Notar یک وکالت‌نامه رسمی (notarielle Vollmacht) به نام او صادر کرد.

بدین ترتیب، شخصی که وکالت دارد، می‌تواند در کشور خارجی از طرف وارث:

 

• اسناد را امضا کند

• در مراجع اداری و قضایی حضور یابد

• فرآیند فروش یا انتقال سند ملک را تکمیل نماید.

---

۴. آیا کشورها‌ی دیگر اسناد صادرشده توسط Notar آلمانی را می‌پذیرند؟

این امر به قوانین هر کشور بستگی دارد. به‌طور کلی می‌توان گفت:

 

جزئیات، هزینه‌ها و مدارک تکمیلی ممکن است در هر کشور متفاوت باشد؛

به همین دلیل، تقریباً همیشه توصیه می‌شود که هم با سفارت / کنسولگری و هم با یک وکیل محلی در آن کشور مشورت شود.

 

---

۵. توصیه‌های عملی

•  

  ابتدا در آلمان گواهی ارث (Erbschein) بگیرید.

  بدون این مدرک، بسیاری از مراجع و دادگاه‌های خارجی ورثه را به‌رسمیت نمی‌شناسند.

   

•  

  قبل از روشن شدن وضعیت ارث در آلمان، در مورد ملک خارجی اقدامی نکنید.

  ابتدا باید ورثه و سهم هر کدام در آلمان به‌طور رسمی مشخص و ثبت شوند.

   

• با دفتر اسناد رسمی‌ای همکاری کنید که در زمینه ارث بین‌المللی (internationales Erbrecht) تجربه داشته باشد.

• هم‌زمان یک وکیل محلی در کشورِ محل ملک استخدام کنید تا روند نهایی ثبت یا فروش در آن کشور را پیگیری کند.

---

آیا دفتر اسناد رسمی آلمانی می‌تواند شخصاً ملک خارجی را به‌جای ورثه بفروشد؟

 

خیر.

Notar در آلمان نمی‌تواند مستقیماً به‌عنوان فروشنده در دفتر املاک کشور دیگر ظاهر شود و ملک را به‌تنهایی منتقل کند.

 

اما او می‌تواند:

• قرارداد فروش یا انتقال بین ورثه را تنظیم و رسمی کند

• وکالت‌نامه رسمی برای فروش یا انتقال ملک صادر نماید

• اسقاط حق یا واگذاری سهم‌الارث یک وارث به وارث دیگر را رسمی و ثبت کند

اما ثبت نهایی در دفتر املاک یا اداره ثبت اسناد کشور خارجی (مثلاً دفتر ثبت املاک در سوریه یا عراق) فقط از طریق:

• مراجع و ادارات همان کشور، و

• غالباً با دخالت یک وکیل یا کارشناس حقوقی محلی انجام می‌شود.

---

جمع‌بندی

رسیدگی به املاکی که خارج از آلمان قرار دارند و جزو ترکه محسوب می‌شوند، نیازمند یک هماهنگی حقوقی دقیق میان دفتر اسناد رسمی آلمانی و مراجع ثبت املاک در کشور مبدأ است.

دفتر اسناد رسمی در آلمان، حلقه حقوقی اصلی برای:

• اثبات وراثت و سهم‌الارث‌ها، و

• تنظیم توافق‌نامه‌های رسمی بین ورثه محسوب می‌شود؛

 

اما اختیار حاکمیتی مستقیم در خارج از خاک آلمان ندارد.

بهترین مسیر این است که:

 

1. ابتدا وضعیت ارث و ورثه در آلمان به‌طور کامل و رسمی روشن شود،

2. اسناد رسمی همراه با Apostille یا تصدیق کنسولی به کشور خارجی ارسال گردد،

3. ثبت نهایی یا فروش ملک با همکاری وکیل محلی و مراجع ذی‌ربط در همان کشور انجام گیرد.

---

تیم نویسندگان و ویراستاران این وب‌سایت می‌کوشد با انجام پژوهش‌های گسترده و مراجعه به چندین منبع، اطلاعات دقیق و قابل اعتماد را در اختیار خوانندگان قرار دهد. با این حال، احتمال بروز خطا یا ناقص بودن یا نهایی‌نشدن برخی اطلاعات وجود دارد. از این‌رو، لطفاً مطالب ارائه‌شده را به‌عنوان مرجع اولیه در نظر بگیرید و برای دریافت اطلاعات قطعی و رسمی، همواره به نهادها و مراجع ذی‌صلاح مراجعه نمایید.