نقل ملكية العقار المشترك (Gesamthandseigentum) للورثة
كيف يتم انتقال العقارات المملوكة على الشيوع بعد الوفاة؟ وما الإجراءات أمام Grundbuch؟
عند وفاة أحد الشركاء في ملكية عقار على شكل Gesamthandseigentum (الملكية الجماعية)، يُصبح من الضروري فهم كيف تنتقل هذه الملكية إلى الورثة، وما هي الخطوات القانونية التي يجب اتخاذها في ألمانيا لتسجيل هذا الانتقال.
هذا النوع من الملكية شائع في حالات:
الملكية المشتركة بين الزوجين ضمن GbR أو Ehegatten-Gesamthand
العقارات المسجَّلة باسم شراكة أسرية (Familiengesellschaft)
تركات فيها أكثر من وريث بدون تقسيم فوري 
ما المقصود بـ Gesamthandseigentum؟
هو شكل قانوني من الملكية المشتركة، تختلف عن "Miteigentum nach Bruchteilen" (الملكية المجزأة).
في Gesamthand, لا يملك كل شخص جزءًا معينًا، بل الجميع يملكون الكل دون تحديد حصة مادية، ولا يمكن لأي شريك التصرف في نصيبه منفردًا.
أمثلة شائعة:
زوجان يملكان عقارًا ضمن Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
إخوة ورثوا عقارًا ولم يُجروا تقسيمًا بينهم بعد
ما الذي يحدث عند وفاة أحد المالكين؟
بمجرد وفاة أحد الشركاء في الملكية الجماعية، يحدث الآتي:
ينتقل نصيبه بالكامل إلى ورثته (وفق § 1922 BGB)، لكن لا يُقسّم تلقائيًا.
الورثة يدخلون محل المتوفى في ملكية Gesamthand.
لا يمكن تسجيل الورثة في Grundbuch (سجل العقارات) إلا بعد إجراءات معينة.
خطوات نقل الملكية في Grundbuch
لنقل الملكية بشكل رسمي، يجب تنفيذ الخطوات التالية:
1. تقديم إعلام بالوفاة + إثبات الوراثة
يُطلب تقديم أحد المستندات التالية:
شهادة إرث (Erbschein)
وصية موثقة (öffentliches Testament) مع محضر فتح رسمي
2. طلب تصحيح Grundbuch
يقدّمه الورثة (أو من يمثلهم) إلى Grundbuchamt، مع طلب إدخال الورثة الجدد مكان المتوفى في قيد العقار.
لا تُفرض رسوم نقل ملكية (Grunderwerbsteuer) في حال التركة، لكن يجب تقديم الطلب خلال سنتين من الوفاة لتجنُّب رسوم العقار المتأخرة.
3. الحفاظ على شكل الملكية (Gesamthand) أو تقسيمها؟
يمكن للورثة الاتفاق على الاحتفاظ بالملكية الجماعية، خاصةً إذا أرادوا الاحتفاظ بالعقار العائلي.
أو يمكنهم تقديم طلب قسمة العقار، ما يُحوّله إلى "Miteigentum nach Bruchteilen".
الورثة المتعددون: إدارة وتفويض
عند وجود عدة ورثة محل المتوفى، فإنهم يُشكّلون تلقائيًا Erbengemeinschaft (مجموعة ورثة):
كل قرار بخصوص العقار يتطلب موافقة جميع الورثة
يمكن تعيين أحدهم كممثّل بموجب ** Vollmacht ** لإدارة الملكية أو البيع
يمكن تحويل الملكية إلى شركة مدنية (GbR) إن أرادوا الاحتفاظ بالعقار وتنظيم شؤونه
تقسيم الملكية: Erbauseinandersetzung
إذا رغب الورثة بإنهاء الملكية المشتركة، يمكنهم:
بيع العقار وتقسيم العائد
أو أحدهم يدفع للآخرين نصيبهم ويستحوذ على الملكية
أو تقسيم العقار فعليًا (إن أمكن، z. B. في عقار مكوّن من وحدتين سكنيتين)
يُنصح بإبرام عقد Erbauseinandersetzungsvertrag وتسجيل التغييرات رسميًا.
حالات خاصة: الملكية مع الزوج أو الزوجة
في حال امتلاك عقار ضمن Ehegatten-Gesamthand، تنتقل حصة المتوفى إلى الورثة، ولكن الزوج الباقي على قيد الحياة يملك:
حق سكن مؤقت (§ 1969 BGB)
وأحيانًا حق انتفاع مدى الحياة حسب الوصية
تُراعى هذه الحقوق عند نقل الملكية ولا يمكن تجاوزها دون اتفاق.
خلاصة
نقل ملكية عقار على الشيوع (Gesamthandseigentum) بعد وفاة أحد الشركاء يتطلب إجراءات قانونية دقيقة أمام المحكمة العقارية Grundbuchamt.
وتكمن الصعوبة في ضرورة التنسيق بين الورثة الجدد، خاصة إذا تعددوا.
لذا يُستحسن دائمًا الاستعانة بمحامٍ أو كاتب عدل مختص لضمان توثيق كل خطوة وحماية الحقوق.
---------------------------------------
ـ* يحرص فريق الكتاب والمحررين في موقع على تقديم معلومات دقيقة من خلال بحث مكثف واطلاع على عدة مصادر عند كتابة المقالات، ومع ذلك قد تظهر بعض الأخطاء أو ترد معلومات غير مؤكدة. لذلك، يُرجى اعتبار المعلومات الواردة في المقالات مرجعية أولية والرجوع دائماً إلى الجهات المختصة للحصول على المعلومات المؤكدة.
