تقسیم میراثِ املاک در خارج از کشور و همکاری با دفتر اسناد رسمی آلمانی

 

تقسیم ترکه‌ای که شامل ملک در خارج از آلمان است:

همکاری با Notar آلمانی چگونه انجام می‌شود؟

 

 

وقتی یک شخص مقیم آلمان وفات می‌کند و در یک کشور دیگر ملک یا دارایی دارد، روند تقسیم ترکه بسیار پیچیده‌تر می‌شود؛ مخصوصاً اگر وارثان بخواهند مالکیت خود را ثابت کنند، ملک را به فروش برسانند یا آن را به نام خود در آن کشور ثبت نمایند.

در این‌جا یک سؤال مهم مطرح می‌شود: نقش Notar آلمانی (دفتر اسناد رسمی) در چنین موردی چیست؟ و آیا او می‌تواند ملک واقع در خارج از آلمان را به‌صورت رسمی تنظیم و ثبت کند؟

 

در این مقاله، نقش Notar، مراحل همکاری با او و حدود صلاحیت قانونی وی در پرونده‌های ارث فرامرزی (grenzüberschreitende Erbfälle) را توضیح می‌دهیم؛ به‌ویژه در حالتی که ترکه شامل املاک در کشور مبدأ باشد (مانند سوریه، عراق، لبنان، ترکیه و …).

---

۱. ترکه فرامرزی (internationaler Erbfall) چیست؟

یک ارث بین‌المللی در حالتی به‌وجود می‌آید که متوفی:

• در بیش از یک کشور دارایی داشته باشد (به‌خصوص ملک، زمین، آپارتمان)، یا

• تبعه خارجی باشد و در آلمان زندگی کرده باشد، یا

• وارثان او در کشورهای مختلف ساکن باشند.

از میان تمام انواع دارایی، املاک و مستغلات دشوارترین بخش است؛ زیرا هر کشور قوانین ملکی و ثبتی خود را تطبیق می‌کند، بدون توجه به این‌که شخص در کدام کشور وفات کرده است.

---

۲. نقش Notar آلمانی چیست؟

یک Notar آلمانی می‌تواند:

• رابطه ارثی میان وارثان و متوفی را به صورت رسمی تثبیت و ثبت کند

• یک قرارداد تقسیم ترکه (Erbauseinandersetzungsvertrag) ترتیب دهد

• یک توافق‌نامه تقسیم (Teilungsvereinbarung) برای نحوه تقسیم اموال تهیه کند

• برای وارثان مقیم خارج، وکالت‌نامه رسمی (notarielle Vollmacht) صادر نماید

• انتقال، فروش یا واگذاری سهم‌الارث از یک وارث به وارث دیگر را رسمی بسازد

 

اما:

Notar در آلمان نمی‌تواند خودش در خارج از آلمان ملک را در دفتر املاک ثبت یا انتقال دهد.

او فقط اسناد رسمی تهیه می‌کند که بعداً در کشور مربوطه مورد استفاده قرار می‌گیرد.

 

---

۳. چگونه وارثان با Notar در مورد املاک خارج از آلمان کار می‌کنند؟

۱. تثبیت و ثابت‌ساختن وارثان (Nachweis der Erben)

معمولاً مدارک زیر لازم خواهد بود:

• سند وفات آلمانی یا سند وفات خارجی همراه با ترجمه رسمی و تصدیق‌شده

• Erbschein (گواهی ارث) یا یک وصیت‌نامه/قرارداد ارث رسمی و معتبر

• اسناد هویت وارثان (پاسپورت یا کارت هویت)

•  

  اسناد مالکیت ملک در خارج از آلمان

  (مثلاً سند رسمی ملک، „Tapu“، برگه راجستر، یا اسنادی از اداره ثبت ملک در آن کشور)

   

۲. تهیه توافق‌نامه تقسیم ترکه

Notar یک توافق‌نامه واضح و مکتوب میان وارثان تنظیم می‌کند که در آن موارد زیر درج می‌شود:

• نوع ملک و موقعیت دقیق آن

• مشخص می‌شود که کدام وارث ملک را به دست می‌آورد یا ملک چگونه فروخته می‌شود

• سهم هر وارث از عواید فروش یا از خود ملک

• طریقه استفاده از اسناد مالکیت برای ثبت یا فروش در کشور خارجی

این توافق‌نامه معمولاً به زبان آلمانی تنظیم و رسمی می‌گردد و بعداً با یک ترجمه رسمی سوگندخورده در کشور دیگر ارائه می‌شود.

۳. وکالت برای وارثان مقیم خارج (Vollmacht)

 

اگر یکی از وارثان در آلمان سکونت نداشته باشد، می‌توان از طریق Notar یک وکالت‌نامه رسمی (notarielle Vollmacht) برای او صادر کرد.

شخصی که وکالت دارد، در کشور مربوطه می‌تواند به‌جای وارث:

 

• اسناد را امضا کند،

• به ادارات و محاکم مراجعه کند،

• و پروسه انتقال یا فروش ملک را تکمیل نماید.

---

۴. آیا سایر کشورها اسناد صادرشده توسط Notar آلمانی را قبول می‌کنند؟

این موضوع به قوانین هر کشور بستگی دارد. به‌طور خلاصه:

 

جزئیات، هزینه‌ها و مراجع مسؤول ممکن است از یک کشور تا کشور دیگر متفاوت باشد؛

بنابراین، مشوره با سفارت/قونسلگری و هم‌چنان یک وکیل محلی در آن کشور به‌شدت توصیه می‌شود.

 

---

۵. توصیه‌های عملی

•  

  در قدم اول، در آلمان Erbschein (گواهی ارث) اخذ کنید.

  بدون گواهی ارث، معمولاً مقامات و محاکم خارجی وارثان را به‌طور رسمی نمی‌پذیرند.

   

•  

  قبل از تثبیت وضعیت ارث در آلمان، در مورد ملک خارج از کشور اقدام نکنید.

  ابتدا باید روشن شود که وارثان چه کسانی‌اند و سهم هر کدام چقدر است.

   

• با یک Notar که در حقوق بین‌المللی ارث (internationales Erbrecht) تجربه دارد، کار کنید.

• در عین حال، یک وکیل محلی در کشوری که ملک در آن واقع است استخدام نمایید تا روند نهایی ثبت یا فروش را در آن‌جا پیگیری کند.

---

آیا Notar آلمانی می‌تواند از جانب وارثان ملک خارجی را بفروشد؟

 

خیر.

Notar آلمانی نمی‌تواند به‌طور مستقیم در دفتر راجستر ملک یک کشور دیگر به‌عنوان فروشنده ظاهر شود یا ملک را شخصاً انتقال دهد.

 

اما او می‌تواند:

• قرارداد فروش یا انتقال بین وارثان را رسمی و ثبت کند

• وکالت‌نامه رسمی برای فروش یا انتقال ملک صادر نماید

• دست‌کشیدن یک وارث از سهم‌الارث (صرف‌نظرکردن) یا انتقال آن به وارث دیگر را به‌صورت رسمی ثبت کند

اما ثبت نهایی در دفتر املاک یا راجستر ملک کشور خارجی (مثلاً راجستر ملک در سوریه یا عراق) تنها توسط:

• ادارات و محاکم همان کشور، و

• معمولاً از طریق یک وکیل یا شخص حقوقی مجاز محلی انجام می‌شود.

---

خلاصه

رسیدگی به املاکی که خارج از آلمان قرار دارد و قسمتی از ترکه محسوب می‌شود، به یک هماهنگی دقیق حقوقی میان Notar آلمانی و مراجع ثبت املاک در کشور مبدأ نیاز دارد.

Notar در آلمان، مرجع اصلی برای:

• اثبات وارثان و سهم‌های‌شان و

• تنظیم توافق‌نامه‌های رسمی میان وارثان است؛

 

اما صلاحیت مستقیم حاکمیتی در خارج از آلمان ندارد.

بهترین کار این است که:

 

1. نخست وضعیت ارث در آلمان به‌صورت واضح و رسمی تثبیت و ثبت گردد،

2. اسناد رسمی همراه با Apostille یا تصدیق قونسلگری به کشور مربوطه فرستاده شود،

3. ثبت یا فروش نهایی ملک با همکاری یک وکیل محلی و مراجع قانونی همان کشور انجام گیرد.

---

تیم نویسندگان و ویراستاران این وب‌سایت تلاش می‌کند تا با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع مختلف، معلومات دقیق و قابل اعتماد در اختیار خوانندگان قرار دهد. با آن‌هم، امکان اشتباه یا نهایی‌نشدن بعضی معلومات وجود دارد. از این‌رو، لطفاً این مطالب را به‌حیث یک مرجع ابتدایی در نظر بگیرید و برای دریافت معلومات قطعی و رسمی، همیشه به ادارات و مراجع ذی‌صلاح مراجعه نمایید.