Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Räumen

Was bedeutet „gemischt genutzte Räume“?

Unter „gemischt genutzten Räumen“ versteht man Immobilien oder Räume, die teilweise unternehmerisch (umsatzsteuerpflichtig) und teilweise privat oder umsatzsteuerfrei genutzt werden, zum Beispiel:

Beispiel	Nutzung
Arbeitszimmer / Büro in der Wohnung	gewerblich + privat
Friseursalon im Erdgeschoss + Wohnung oben	gewerblich + privat
Garage, die teilweise als Lager dient	gewerblich + privat

Was bestimmt dein Recht auf Vorsteuerabzug?

Entscheidend ist der genaue prozentuale Anteil der gewerblichen Nutzung an der Gesamtfläche:

Gewerblicher Nutzungsanteil	Recht auf Vorsteuerabzug
100 %	100 % der Vorsteuer abziehbar
10 % – 90 %	anteiliger Vorsteuerabzug entsprechend der Quote
< 10 %	kein Vorsteuerabzug zulässig (gemäß § 15 Abs. 1 UStG)

Wie berechnest du den gewerblichen Nutzungsanteil?

Ermittele die gewerblich genutzte Fläche in m².
Teile sie durch die Gesamtfläche der Wohnung / des Objekts.
Das Ergebnis in Prozent = zulässiger Vorsteueranteil.

Beispiel:

Wohnung: 100 m²
Büro: 20 m² (gewerblich genutzt)

→ 20 / 100 = 20 % gewerbliche Nutzung
→ du darfst 20 % der Vorsteuer z. B. auf Miete, Strom, Internet usw. geltend machen.

Welche Kosten können teilweise abgesetzt werden?

Aufwand	Abzugsfähig?	Wie?
Monatliche Miete	ja	nur in Höhe des gewerblichen Anteils
Strom und Gas	ja	anteilig oder mit separatem Zähler
Internet und Telefon	ja	getrennte Rechnung oder prozentuale Aufteilung
Reparaturen & Instandhaltung	ja	soweit sie den gewerblichen Teil betreffen
Büroausstattung / Möbel	ja	entsprechend der gewerblichen Nutzung

Welche Unterlagen brauchst du?

Grundriss / Plan, der die Flächenaufteilung zeigt
Beschreibung der Nutzung (welcher Raum wie im Alltag genutzt wird)
Nachweise über die gewerbliche Tätigkeit
- z. B. Gewerbeanmeldung, Rechnungen, Verträge, Kundenkorrespondenz
Ordnungsgemäße Aufbewahrung aller Belege (in der Regel 10 Jahre)

Wichtige Hinweise / Risiken

Eine zu hoch angesetzte gewerbliche Quote kann bei einer Prüfung durch das Finanzamt zu Nachzahlungen und Bußgeldern führen.
Alle Rechnungen müssen ordnungsgemäß aufbewahrt werden (meist 10 Jahre).
Beim Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren kann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG erforderlich werden (Nachberechnung der bereits gezogenen Vorsteuer).

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