Einkommensteuer (Einkommensteuer)
Auf die eigene Nutzung einer Immobilie (selbstgenutztes Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) fällt keine Einkommensteuer an.
Das heißt: Wenn du in deinem eigenen Haus oder deiner eigenen Wohnung wohnst (du oder deine Familie), entsteht kein zu versteuerndes Einkommen – und damit auch keine Einkommensteuer auf die Eigennutzung.
Aber:
Du kannst in der Regel auch nicht
die damit verbundenen Kosten (z. B. Zinsen für Immobiliendarlehen, Reparaturen, Instandhaltung, Grundsteuer usw.)
als Werbungskosten oder Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung absetzen,
weil du mit der Eigennutzung keine Mieteinnahmen erzielst.
Jährliche Grundsteuer (Grundsteuer)
Ja, die Grundsteuer zahlst du immer als Eigentümer – auch dann, wenn du selbst im Haus wohnst.
Es handelt sich um eine jährliche Objektsteuer, die auf alle Grundstücke und Gebäude erhoben wird – unabhängig davon, ob sie vermietet oder selbst genutzt werden.
Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuer)
Diese Steuer wird einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig – ganz egal, ob du das Objekt später selbst bewohnst oder es als Kapitalanlage vermietest.
Was ist, wenn du einen Teil deines Hauses vermietest?
Wenn du zum Beispiel ein Zimmer oder eine separate Etage vermietest:
zahlst du auf die Mieteinnahmen Einkommensteuer,
kannst du im Gegenzug einen anteiligen Teil der laufenden Kosten (Zinsen, Nebenkosten, Abschreibung, Grundsteuer usw.)
als Werbungskosten ansetzen – entsprechend dem Flächenanteil, der vermietet wird.
Kurze Übersicht
| Situation | Einkommensteuer? |
|---|---|
| Du wohnst nur in deinem eigenen Haus | Nein |
| Du vermietest die Immobilie vollständig | Ja |
| Du vermietest einen Teil und bewohnst den Rest selbst | Nur auf den vermieteten Teil |
| Geerbtes Haus, in dem du selbst wohnst | Keine Einkommensteuer, aber Grundsteuer |
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