چه وقت در آلمان از مالیه بر کرایه (اجاره) معاف میشوی؟
(Steuerfreiheit bei Vermietung)
در آلمان، عاید از کرایهدادن خانه یا اپارتمان بهطور اصولی مشمول مالیه است.
با آنهم، در بعضی حالتها مالک میتواند بهصورت جزئی یا کامل از پرداخت مالیه بر عاید کرایه معاف باشد.
اگر مصارف سالانهی مرتبط با ملک تو، مانند:
مصارف ترمیم و نگهداری،
بهرهی وام مسکن،
مالیهی ملک و سایر مصارف جاری،
AfA (Abschreibung) – استهلاک سالانه ساختمان
در مجموع بیشتر یا مساوی عاید کرایه باشد:
نتیجهی کرایهداری تو صفر یورو یا حتی خساره است،
در این صورت مالیه بر عاید کرایه نمیپردازی،
و این خساره را میتوانی در بسیاری موارد با سایر عایداتت (مثلاً معاش) جبران (تهاتر) کنی.
اگر ملک خود را به:
فرزند،
والدین،
بردار یا خواهر،
کرایه بدهی و کرایه حداقل ۶۶٪ از کرایهی معمول منطقه (ortsübliche Miete) باشد:
این کرایه از دید مالیاتی یک کرایهی عادی و کامل حساب میشود،
تو میتوانی تمام Werbungskosten (مصارف قابل کسر مربوط به کرایه) را از مالیه کم کنی.
اما اگر کرایهی تعیینشده کمتر از ۶۶٪ کرایهی معمول منطقه باشد:
Finanzamt بخشی از استفاده را استفادهی شخصی تلقی میکند،
و در نتیجه فقط قسمتی از مصارف قابل کسر است، نه همهی آن.
غیر از مفاد کرایه، مجموع عاید سالانه تو نیز مهم است. برای سال ۲۰۲۵:
| وضعیت | حد معافیت (Grundfreibetrag) در ۲۰۲۵ |
|---|---|
| مجرد | 11.604 € |
| زوجها (ارائهی مشترک) | 23.208 € |
اگر تمام عایداتت – شامل عاید کرایه – پایینتر از این حد باشد:
در مجموع مالیه بر عاید نمیپردازی،
و در نتیجه عاید کرایه نیز عملاً بدون مالیه میماند.
اگر:
خودت در آن ملک زندگی میکنی، یا
اولاد تو در آن خانه سکونت دارند،
از دید قانون مالیاتی:
این حالت کرایهداری محسوب نمیشود،
هیچ عاید رسمی از کرایه وجود ندارد،
و بنابراین هیچ مالیهای بهخاطر کرایهدادن پرداخت نمیکنی.
طبیعی است که در این حالت، بیشتر مصارف مربوط به ملک را هم نمیتوانی بهعنوان مصارف کرایه (Werbungskosten) از مالیه کم کنی، چون از نگاه قانون، تو ملک را کرایه ندادی.
در بعضی وضعیتهای ویژه، کرایهدادن میتواند کلاً یا جزئاً از مالیه معاف شود، مثلاً:
کرایهدادن به سازمانهای خیریه و غیرانتفاعیِ رسمی،
بعضی پروژههای مسکن اجتماعی تحت شرایط خاص،
بعضی قراردادها با کلیساها یا نهادهای خیریه.
چنین حالتها عموماً از طرف Finanzamt بهصورت موردی بررسی میشود و گرفتن مشوره از یک Steuerberater (مشاور مالیه) در این موارد مهم است.
| حالت | آیا باید در اظهارنامه ذکر شود؟ | توضیح |
|---|---|---|
| بهخاطر نبود مفاد، مالیهای بر کرایه نمیپردازی | بلی | باید در Anlage V درج شود |
| از کرایه زیان (خساره) بهوجود آمده | بلی | این خساره میتواند عایدات دیگر را کم کند |
| کرایه بسیار پایینتر از نرخ بازار بدون دلیل واضح | بلی | فقط قسمتی از مصارف بهعنوان Werbungskosten پذیرفته میشود |
حتا اگر در نهایت مالیهای نپردازی، معمولاً لازم است کرایهدادن ملک خود را در Anlage V همراه با Steuererklärung ثبت کنی.
| اصطلاح آلمانی | معنی به دری |
|---|---|
| Eigenbedarf | استفادهی شخصی از ملک برای بود و باش |
| Werbungskosten | مصارف قابل کسر مربوط به کرایهداری |
| AfA (Abschreibung) | استهلاک سالانهی ساختمان در حساب مالیه |
| ortsübliche Miete | کرایهی معمول / متوسط در منطقه |
| Steuerfreibetrag | حد معافیت عمومی مالیه بر عاید |
| حالت | آیا از مالیه بر کرایه معاف میشوی؟ |
|---|---|
| مصارف تو ≥ عاید کرایه | بلی – مفاد (سود) وجود ندارد |
| کرایه به خویشاوندان با حداقل ۶۶٪ کرایهی بازار | بناً بلی – مصارف کامل قابل کسر است |
| مجموع عاید سالانه ≤ 11.604 € (برای مجردها) | بلی – کلاً مالیه بر عاید پرداخت نمیکنی |
| ملک فقط برای سکونت شخصی استفاده میشود | بلی – اصلاً بهعنوان کرایه حساب نمیشود |
تیم نویسندگان و مدیران تحریریهی وبسایت ما کوشش میکند با تحقیق گسترده و استفاده از منابع گوناگون، معلومات دقیق و قابل اعتماد در اختیار خوانندگان قرار دهد. با وجود این، امکان دارد اشتباهاتی رخ دهد یا بعضی معلومات هنوز بهطور کامل تثبیت نشده باشد. بنابراین، لطفاً این متن را بهعنوان یک راهنمای ابتدایی در نظر بگیر و برای معلومات قطعی و بهروز، همیشه به Finanzamt یا مشاور مالیهی مسلکی مراجعه نما.
