چه زمانی در آلمان از پرداخت مالیات بر اجاره معاف هستید؟
(Steuerfreiheit bei Vermietung)
به طور کلی، درآمد اجاره ملک در آلمان جزو درآمدهای مشمول مالیات محسوب میشود.
با این حال، در برخی شرایط، مالک میتواند تا حدی یا بهطور کامل از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف شود.
اگر هزینههای سالانهی ملک شما:
هزینههای تعمیر و نگهداری،
بهره وام مسکن،
مالیات ملک و هزینههای جاری،
استهلاک سالانه ساختمان (AfA)
در مجموع بیشتر یا مساوی درآمد اجاره باشند:
نتیجهی اجارهداری شما صفر یورو یا حتی زیان است،
روی این اجاره مالیاتی پرداخت نمیکنید،
و این زیان معمولاً میتواند با سایر درآمدهای شما (مثلاً حقوق) تهاتر شود.
اگر ملک خود را به یکی از بستگان، مانند:
فرزند،
والدین،
خواهر یا برادر،
اجاره دهید، مهم است اجارهای که میگیرید حداقل ۶۶٪ اجاره متعارف منطقه (ortsübliche Miete) باشد.
اگر اجاره ≥ ۶۶٪ اجاره بازار باشد:
اجاره از دید مالیاتی کاملاً به عنوان اجاره عادی پذیرفته میشود،
میتوانید تمام هزینههای مربوط به اجاره (Werbungskosten) را کسر کنید.
اگر اجاره کمتر از ۶۶٪ اجاره متعارف باشد:
بخشی از استفاده، استفادهی خصوصی تلقی میشود،
فقط بخشی از هزینهها قابل کسر است و دیگر نمیتوانید همه هزینهها را کامل کم کنید.
غیر از سود یا زیان اجاره، کل درآمد سالانه شما نیز مهم است. برای سال ۲۰۲۵:
| وضعیت | حد معافیت پایه (۲۰۲۵) |
|---|---|
| مجرد | 11.604 € |
| متأهل (اظهار مشترک) | 23.208 € |
اگر مجموع تمام درآمدهای شما – شامل اجاره – کمتر از این حد باشد:
شما بهطور کامل از پرداخت مالیات بر درآمد معاف هستید،
یعنی درآمد اجاره نیز در عمل بدون مالیات میماند.
اگر:
خودتان در ملک زندگی میکنید، یا
فرزندانتان از آن به عنوان محل سکونت استفاده میکنند،
در این صورت:
از نظر قانون مالیاتی درآمدی از اجاره وجود ندارد،
چیزی به عنوان «درآمد از اجاره و بهرهبرداری» ثبت نمیشود،
و مالیات بر درآمدی بابت این ملک پرداخت نخواهید کرد.
البته در این وضعیت، معمولاً نمیتوانید هزینههای مربوط به ملک را به عنوان Werbungskosten (هزینههای اجاری) کسر کنید، چون از نگاه مالیات، شما ملک را اجاره نمیدهید.
در بعضی شرایط خاص، اجاره میتواند بهطور کامل یا جزئی معاف از مالیات باشد، برای مثال:
اجاره به نهادهای غیرانتفاعیِ رسمی و ثبتشده،
برخی انواع مسکن اجتماعی (Sozialwohnungen) تحت مقررات خاص،
قراردادهای خاص اجاره با کلیساها یا مؤسسات خیریه.
این موارد معمولاً بهصورت موردی توسط Finanzamt بررسی میشوند و مشاورهی تخصصی مالیاتی بسیار توصیه میشود.
| وضعیت | آیا باید اعلام شود؟ | توضیح |
|---|---|---|
| هیچ مالیاتی بابت اجاره بدهکار نیستید (سود صفر یا منفی) | بله | باید در Anlage V اظهار شود |
| از اجاره زیان ایجاد شده است | بله | زیان میتواند با سایر درآمدها تهاتر شود |
| اجاره خیلی کمتر از اجاره بازار است و دلیل روشنی ندارد | بله | فقط بخشی از هزینهها قابل کسر است |
حتی اگر در نهایت مالیاتی پرداخت نکنید، معمولاً لازم است اجارهدادن ملک را از طریق فرم Anlage V در اظهارنامهی مالیاتی ثبت کنید.
| اصطلاح آلمانی | معنی به فارسی |
|---|---|
| Eigenbedarf | استفادهی ملک برای سکونت شخصی/خانوادگی |
| Werbungskosten | هزینههای قابل کسر مربوط به اجاره |
| AfA (Abschreibung) | استهلاک سالانهی ساختمان در محاسبات مالیاتی |
| ortsübliche Miete | اجاره متعارف / میانگین اجاره در منطقه |
| Steuerfreibetrag | حد معافیت عمومی مالیات بر درآمد |
| وضعیت | آیا از مالیات اجاره معاف میشوید؟ |
|---|---|
| هزینهها ≥ درآمد اجاره | بله (سودی وجود ندارد) |
| اجاره به بستگان با حداقل ۶۶٪ اجاره بازار | معمولاً بله – کسر کامل هزینهها |
| مجموع درآمد سالانه ≤ 11.604 € (برای مجردها) | بله – هیچ مالیات بر درآمدی پرداخت نمیشود |
| ملک فقط برای سکونت شخصی استفاده میشود | بله – اصلاً بهعنوان اجاره محسوب نمیشود |
تیم نویسندگان و ویراستاران وبسایت ما تلاش میکند با انجام تحقیقات گسترده و استفاده از منابع متعدد، اطلاعاتی دقیق و قابل اعتماد ارائه دهد. با این وجود، امکان بروز خطا یا ناقص بودن برخی جزئیات وجود دارد. لطفاً این متن را بهعنوان راهنمای اولیه در نظر بگیرید و برای تصمیمگیری قطعی و بهروز، حتماً با اداره مالیات (Finanzamt) یا یک مشاور مالیاتی حرفهای مشورت کنید.
