Wann bist du in Deutschland von Steuern auf Mieteinnahmen befreit?
(Steuerfreiheit bei Vermietung)

Grundsätzlich gelten Mieteinnahmen in Deutschland als steuerpflichtiges Einkommen. Trotzdem gibt es Konstellationen, in denen du ganz oder teilweise keine Einkommensteuer auf deine Vermietung zahlen musst.

1. Wenn du tatsächlich keinen Gewinn erzielst (Ausgaben ≥ Einnahmen)

Wenn deine Ausgaben rund um die Immobilie so hoch sind wie oder höher als deine Mieteinnahmen, entsteht kein zu versteuernder Gewinn:

Zu den Ausgaben gehören zum Beispiel:

• Instandhaltung und Reparaturen

• Zinsen für Immobilienkredite

• Grundsteuer und sonstige laufende Kosten

• AfA (Abschreibung) auf das Gebäude

Wenn diese Kosten ≥ deinen jährlichen Mieteinnahmen sind:

• ergibt sich als Ergebnis der Vermietung 0 € oder sogar ein Verlust,

• du zahlst keine Einkommensteuer auf die Miete,

• und einen Verlust kannst du häufig mit anderen Einkünften (z. B. Lohn) verrechnen.

2. Vermietung an Angehörige zum „verbilligten Mietpreis“ (mind. 66 %)

Vermietest du deine Wohnung z. B. an:

• dein Kind,

• deine Eltern,

• deine Geschwister

gilt Folgendes:

• Liegt die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (ortsübliche Miete),

  • wird die Vermietung voll steuerlich anerkannt,

  • du kannst deine Werbungskosten (Kosten rund um die Vermietung) in voller Höhe absetzen.

• Liegt die Miete unter 66 %,

  • stuft das Finanzamt einen Teil als „private Nutzung“ ein,

  • deine Werbungskosten sind nur noch anteilig abziehbar – also nicht komplett.

3. Wenn dein gesamtes Jahreseinkommen unter dem Grundfreibetrag liegt

Neben der Frage, ob die Vermietung Gewinn bringt, zählt auch dein gesamtes Einkommen.

Für 2025 gelten folgende Grundfreibeträge:

Wenn deine gesamten Einkünfte – inklusive Mieteinnahmen – unter diesem Freibetrag liegen:

• zahlst du überhaupt keine Einkommensteuer,

• deine Vermietung ist damit de facto steuerfrei, auch wenn sie an sich steuerpflichtig wäre.

4. Wenn du die Immobilie selbst bewohnst (Eigenbedarf)

Wenn du:

• selbst in der Immobilie wohnst oder

• deine Kinder sie zu Wohnzwecken nutzen,

dann gilt:

• es liegen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor,

• es gibt keine Mieteinnahmen,

• folglich fällt hierfür keine Einkommensteuer an.

Achtung: In diesem Fall kannst du die meisten Kosten auch nicht als Werbungskosten absetzen, weil es aus Sicht des Steuerrechts keine Vermietung ist.

5. Gesetzlich steuerbegünstigte Vermietung (selten, Einzelfallprüfung)

In einigen Sonderfällen kann eine Vermietung ganz oder teilweise steuerfrei sein, zum Beispiel:

• Vermietung an anerkannte gemeinnützige Organisationen,

• Immobilien mit sozialem Charakter unter besonderen Förderbedingungen,

• bestimmte Vertragskonstellationen mit Kirchen oder gemeinnützigen Einrichtungen.

Solche Fälle werden in der Regel im Einzelfall vom Finanzamt geprüft. Eine steuerliche Beratung ist hier sehr empfehlenswert.

Deklaration: Muss ich das trotzdem angeben?

Auch wenn keine Steuer anfällt, verlangt das Finanzamt in der Regel eine Deklaration der Vermietung über Anlage V zur Einkommensteuererklärung.

Wichtige Fachbegriffe

Zusammenfassung

Das Redaktionsteam unserer Website legt großen Wert darauf, durch sorgfältige Recherche und die Auswertung mehrerer Quellen möglichst genaue Informationen bereitzustellen. Dennoch können Fehler vorkommen oder Angaben unvollständig bzw. nicht endgültig gesichert sein. Bitte nutze die Informationen in diesem Artikel daher nur als erste Orientierung und wende dich für verbindliche, aktuelle Auskünfte immer an das zuständige Finanzamt oder einen Steuerberater.