Almanya’da kiradan ne zaman vergi ödemezsin?
(Steuerfreiheit bei Vermietung)
Normalde Almanya’da kira gelirleri vergilendirilebilir gelir sayılır.
Ancak bazı durumlarda ev sahibi, kira gelirleri üzerinden kısmen veya tamamen
gelir vergisinden muaf olabilir.
1. Gerçek anlamda kâr etmediğinde (giderler ≥ gelir)
Eğer kira ile ilgili yıllık giderlerin:
-
bakım ve onarım masrafları,
-
konut kredisi faizleri,
-
emlak vergisi ve düzenli yan giderler,
-
bina için amortisman (AfA)
toplamda kira gelirine eşit veya daha yüksek ise:
-
kiradan elde ettiğin sonuç 0 € veya zarar olur,
-
bu kira geliri için gelir vergisi ödemezsin,
-
oluşan zararı çoğu zaman diğer gelirlerinle (örneğin maaş) mahsup edebilirsin.
2. Aile bireylerine düşük ama en az %66 oranında kiralama
Eğer evi şu kişilere kiralıyorsan:
-
çocuğun,
-
annen / baban,
-
kardeşin,
ve aldığın kira bölgedeki emsal kiraların (ortsübliche Miete) en az %66’sı ise:
-
bu kira vergi açısından tam bir normal kiralama sayılır,
-
kiraya ilişkin tüm giderlerini (Werbungskosten) vergiden düşebilirsin.
Ama eğer kira, emsal kira bedelinin %66’sından daha düşükse:
-
Finanzamt bunun bir kısmını özel kullanım olarak değerlendirir,
-
giderlerin sadece bir kısmını indirebilirsin;
tamamını düşme hakkın olmaz.
3. Toplam yıllık gelirlerin temel vergi muafiyeti sınırının altındaysa
Kira kazancı dışında, toplam yıllık gelirin de önemlidir. 2025 yılı için:
| Durum | Temel vergi muafiyeti (2025) |
|---|---|
| Bekâr | 11.604 € |
| Evli (ortak beyan) | 23.208 € |
Eğer tüm gelirlerin – kira gelirleri dahil – bu sınırın altında kalıyorsa:
-
hiç gelir vergisi ödemezsin,
-
dolayısıyla kira gelirin de fiilen vergisiz olur.
4. Evi kendin oturmak için kullanıyorsan (Eigenbedarf)
Eğer:
-
kendin o evde yaşıyorsan veya
-
çocukların orada ikamet ediyorsa,
bu durumda:
-
hukukî anlamda kiraya verme söz konusu değildir,
-
kira geliri oluşmaz,
-
dolayısıyla bu kullanım için gelir vergisi ödemezsin.
Tabii ki bu durumda da, çoğu masrafı Werbungskosten (kira gideri) olarak gösteremezsin,
çünkü vergi hukuku açısından ev kiraya verilmiş sayılmaz.
5. Hukuken vergisel olarak avantajlı / muaf kiralamalar (nadir)
Bazı özel durumlarda kiralama, tamamen veya kısmen vergiden muaf olabilir. Örneğin:
-
Tanınmış dernek ve vakıflara (kamu yararına çalışan kuruluşlar) kiralama,
-
belirli şartlara tabi sosyal konut projeleri,
-
bazı özel sözleşmelerle kiliselere veya hayır kurumlarına kiralama.
Bu tür durumlar genelde Finanzamt tarafından tek tek değerlendirilir.
Bu nedenle vergi danışmanına (Steuerberater) başvurmak çok önemlidir.
Vergi ödemesen bile kirayı beyan etmek zorunda mısın?
| Durum | Beyan zorunlu mu? | Notlar |
|---|---|---|
| Kâr olmadığı için vergi çıkmıyor | Evet | Anlage V üzerinden beyan edilmeli |
| Kiralamadan zarar oluştu | Evet | Zarar, diğer gelirlerden düşülebilir |
| Kira, emsal kira bedelinin çok altında ve mantıklı gerekçe yok | Evet | Giderlerin sadece bir kısmı indirilebilir |
Yani, vergi ödemiyor olsan bile, kira faaliyetini genellikle gelir vergisi beyannamende
Anlage V formu ile göstermen gerekir.
Önemli terimler
| Almanca terim | Türkçe açıklama |
|---|---|
| Eigenbedarf | Evinin kendin veya ailen için kullanımı |
| Werbungskosten | Kirayla bağlantılı indirilebilir giderler |
| AfA (Abschreibung) | Bina için yıllık amortisman |
| ortsübliche Miete | Bölgedeki emsal / ortalama kira |
| Steuerfreibetrag | Genel gelir vergisi muafiyet tutarı |
Özet
| Durum | Kira gelirinden vergi öder misin? |
|---|---|
| Giderlerin ≥ kira gelirlerin | Hayır – kâr yok |
| Aile bireylerine, emsalin en az %66’sı oranında kiralama | Normal vergileme, giderler tam indirilebilir |
| Toplam yıllık gelir ≤ 11.604 € (bekâr) | Hayır – hiç gelir vergisi yok |
| Ev sadece senin / ailenin ikamet ettiği konut | Hayır – kiralama sayılmaz |
Web sitemizin yazar ve editör ekibi, kapsamlı araştırmalar ve farklı kaynakların incelenmesiyle mümkün olduğunca doğru ve güvenilir bilgiler sunmaya özen göstermektedir. Buna rağmen zaman zaman hatalar ortaya çıkabilir veya bazı bilgiler tam olarak teyit edilmemiş olabilir. Bu nedenle, bu yazıdaki bilgileri ilk yol gösterici çerçeve olarak değerlendirmeni ve bağlayıcı, güncel bilgi için her zaman yetkili vergi dairesine (Finanzamt) veya profesyonel bir vergi danışmanına başvurmanı tavsiye ederiz.
