Giriş yap / Hesap oluştur
1. Kira gelirine (Mieteinnahmen) hangi vergi uygulanır?
Almanya’da kira gelirleri, gelir vergisine (Einkommensteuer) tabidir – ancak sadece net kâr üzerinden, yani aldığınız toplam kira üzerinden değil.
Yani, vergi tüm kira tutarı üzerinden değil, sadece:
Kâr = kira gelirleri – indirilebilir giderler (Werbungskosten)
2. Hangi giderler vergiden düşülebilir?
Kiraya verdiğiniz taşınmazla ilgili tüm masrafları, belirli şartlarla indirim konusu (Werbungskosten) yapabilirsiniz:
| İndirilebilir giderler | Örnekler |
|---|---|
| Konut / ipotek kredisi faizleri | Zinsen für Immobilienkredit |
| Yıllık emlak vergisi | Grundsteuer |
| Bakım ve onarım giderleri | Reparaturen, ustaya ödenen bedeller |
| Profesyonel yönetim ücretleri | Hausverwaltung |
| Bina ve sorumluluk sigortası | Gebäudeversicherung, Haftpflicht |
| Amortisman (AfA) | Genelde bina maliyetinin yıllık %2’si |
| Kiracı bulma için ilan giderleri | Anzeigen zur Mietersuche |
| Hukuk ve vergi danışmanlığı | Steuerberater, Notar |
3. Uygulamalı örnek
-
Yıllık kira geliri: 12.000 €
-
Yıllık giderler: 6.000 €
Vergiye tabi kâr = 6.000 €
Bu kâr, diğer yıllık gelirinizle birlikte değerlendirilir ve kişisel gelir vergisi diliminize göre (yaklaşık %14 – %45) vergilendirilir.
Hangi vergiler uygulanmaz?
| Vergi türü | Uygulanır mı? | Açıklama |
|---|---|---|
| Umsatzsteuer (KDV) | Hayır | Konut kiralaması çoğu durumda KDV’den muaftır |
| Gewerbesteuer | Hayır | Normal konut kiralaması, genelde ticari faaliyet sayılmaz |
4. Vergi beyannamesi nasıl verilir?
Kira geliriniz varsa, gelir vergisi beyannamenizle birlikte:
-
Anlage V formunu doldurmanız gerekir.
Bu formda:
-
Yıllık kira gelirini (Mieteinnahmen)
-
Gider listesini (Werbungskosten)
-
Taşınmazla ilgili temel bilgileri
belirtirsiniz.
Beyanname genellikle yılda bir kez, çoğunlukla ELSTER.de üzerinden online olarak vergi dairesine iletilir.
Özel muafiyetler veya sınırlamalar var mı?
-
Eğer kâr elde etmiyorsanız (gelir ≤ gider), kira geliri üzerinden vergi ödemezsiniz – hatta oluşan zarar, toplam vergi yükünüzü azaltabilir.
-
Akrabalara çok düşük bir kira ile kiralama yapıyorsanız, giderleri tam olarak indirebilmek için kira tutarının bölgedeki emsal kira bedelinin en az %66’sı düzeyinde olması gerekir.
Her yıl beyanname vermek zorunda mısınız?
Pratikte çoğu durumda evet:
-
Bir taşınmazı kiraya veriyorsanız ve gerçek kişiyseniz, veya
-
Birden fazla kiralık taşınmazınız varsa.
Faydalı terimler
| Almanca terim | Anlamı (Arapça karşılığı) |
|---|---|
| Mieteinnahmen | إيرادات الإيجار – kira gelirleri |
| Werbungskosten | النفقات القابلة للخصم – indirilebilir giderler |
| Anlage V | استمارة دخل الإيجار – kira gelirleri formu |
| AfA – Abschreibung | الاستهلاك المحاسبي السنوي – amortisman |
| Eigenbedarf | الاستخدام الذاتي للعقار – şahsi kullanım (ev sahibinin kendi ihtiyacı) |
| Steuerfreie Vermietung | تأجير معفى من الضريبة – vergiden muaf kiralama (özel konut) |
Bu sitedeki yazar ve editör ekibi, kapsamlı araştırmalara ve çeşitli kaynaklara dayanarak doğru ve güvenilir bilgiler sunmaya özen göstermektedir. Yine de zaman zaman hatalar ortaya çıkabilir veya tamamen doğrulanmamış bazı bilgiler yer alabilir. Bu nedenle, makalelerde yer alan bilgileri ilk başvuru noktası olarak görmeli ve kesin, bağlayıcı bilgiler için her zaman yetkili kurum ve makamlara danışmalısınız.
