۱. چه مالیاتی بر اجاره (Mieteinnahmen) اعمال میشود؟
در آلمان بر درآمد اجاره، مالیات بر درآمد (Einkommensteuer) وضع میشود – اما فقط بر سود خالص، نه بر کل مبلغ اجارهای که دریافت میکنید.
یعنی شما بر کل اجاره مالیات نمیپردازید، بلکه فقط بر:
سود = درآمد اجاره – هزینههای قابل کسر (Werbungskosten)
۲. چه هزینههایی را میتوان از مالیات کم کرد؟
میتوانید همه هزینههایی را که به ملک اجارهدادهشده مربوط است، از مالیات کسر کنید، مانند:
| هزینههای قابل کسر | مثالها |
|---|---|
| بهره وام مسکن | Zinsen für Immobilienkredit |
| مالیات سالانه ملک | Grundsteuer |
| هزینههای تعمیر و نگهداری | Reparaturen, Kosten für Handwerker |
| هزینههای اداره و مدیریت ملک | Hausverwaltung |
| بیمه ساختمان و مسئولیت | Gebäudeversicherung, Haftpflicht |
| استهلاک سالانه (AfA) | حدود ۲٪ در سال از هزینه ساختمان (در صورت نبودن مقررات ویژه برای نوساز) |
| هزینه آگهی برای پیدا کردن مستأجر | Anzeigen zur Mietersuche |
| هزینههای حقوقی و مشاوره مالیاتی | Steuerberater, Notar |
۳. مثال عملی
اجاره سالانه: ۱۲٬۰۰۰ یورو
هزینههای سالانه: ۶٬۰۰۰ یورو
سود مشمول مالیات = ۶٬۰۰۰ یورو
این سود به سایر درآمدهای سالانه شما افزوده میشود و طبق نرخ مالیات بر درآمد شخصی شما (حدود ۱۴٪ تا ۴۵٪) مشمول مالیات میگردد.
چه مالیاتهایی بر اجاره اعمال نمیشوند؟
| نوع مالیات | آیا اعمال میشود؟ | توضیح |
|---|---|---|
| Umsatzsteuer (مالیات بر فروش) | خیر | اجاره مسکن معمولاً از مالیات بر ارزش افزوده معاف است |
| Gewerbesteuer (مالیات مشاغل) | خیر | اجاره ملک معمولاً بهعنوان فعالیت تجاری محسوب نمیشود |
۴. ارائه اظهارنامه مالیاتی
برای درآمد اجاره باید در اظهارنامه درآمد:
فرم Anlage V را تکمیل کنید.
در این فرم باید بنویسید:
مبلغ اجاره سالانه (Mieteinnahmen)
فهرست هزینهها (Werbungskosten)
اطلاعات مربوط به ملک (آدرس، نوع ملک، استفاده و …)
اظهارنامه معمولاً سالانه و اغلب بهصورت آنلاین از طریق ELSTER.de ارسال میشود.
آیا معافیتها یا قواعد ویژهای وجود دارد؟
اگر شما سودی بهدست نیاورید (یعنی درآمد ≤ هزینهها)، مالیات بر اجاره نمیپردازید – و حتی ممکن است این زیان، مالیات سایر درآمدها را کاهش دهد.
اگر ملکی را به اقوام با اجاره بسیار پایین اجاره دهید، باید اجاره حداقل ۶۶٪ اجاره متعارف منطقه باشد تا بتوانید تمام هزینهها را کامل کسر کنید.
آیا لازم است هر سال اظهارنامه بدهید؟
در عمل، بله، اگر:
بهعنوان شخص حقیقی، مالک ملکی هستید که آن را اجاره میدهید، یا
چند ملک اجارهای در اختیار دارید.
اصطلاحات مهم
| اصطلاح آلمانی | معنی به عربی / فارسی |
|---|---|
| Mieteinnahmen | إيرادات الإيجار / درآمد اجاره |
| Werbungskosten | النفقات القابلة للخصم / هزینههای قابل کسر |
| Anlage V | استمارة دخل الإيجار / فرم درآمد اجاره |
| AfA – Abschreibung | الاستهلاك المحاسبي السنوي / استهلاک سالانه |
| Eigenbedarf | الاستخدام الذاتي للعقار / استفاده شخصی از ملک |
| Steuerfreie Vermietung | تأجير معفى من الضريبة / اجاره معاف از مالیات (مسکن شخصی) |
تیم نویسندگان و سردبیران این وبسایت تلاش میکند با اتکا بر پژوهشهای گسترده و مراجعه به منابع متعدد، اطلاعاتی دقیق و قابل اعتماد ارائه دهد. با این وجود، امکان بروز خطا یا درج برخی اطلاعاتِ هنوز کاملاً تأییدنشده وجود دارد؛ بنابراین، لطفاً این مطالب را بهعنوان مرجع اولیه در نظر بگیرید و برای دریافت اطلاعات قطعی و رسمی، حتماً به ادارهها و مراجع مسئول مراجعه نمایید.
