۱. کدام مالیه بر کرایهٔ خانه (Mieteinnahmen) وضع میشود؟
در آلمان بر عاید کرایه، مالیهٔ عایدات (Einkommensteuer) گرفته میشود – اما تنها بر سود خالص، نه بر مجموع مبلغ کرایهای که دریافت میکنید.
یعنی شما بر تمام کرایه مالیه نمیپردازید، بلکه فقط بر:
سود = عایدات کرایه – مصارف قابل کسر (Werbungskosten)
۲. کدام مصارف را میتوان از مالیه کم کرد؟
تمام مصارفی را که به ملک کرایهدادهشده مربوط باشد، میتوان بهعنوان مصارف قابل کسر در نظر گرفت، مثلاً:
| مصارف قابل کسر | مثالها |
|---|---|
| سود قرضهٔ ملک | Zinsen für Immobilienkredit |
| مالیهٔ سالانهٔ ملک | Grundsteuer |
| مصارف ترمیم و نگهداری | Reparaturen, Handwerkerkosten |
| مصارف اداره و مدیریت ملک | Hausverwaltung |
| بیمهٔ ساختمان و مسئولیت | Gebäudeversicherung, Haftpflicht |
| استهلاک سالانه (AfA) | حدود ۲٪ در سال از قیمت ساختمان |
| مصارف اعلان برای پیدا کردن کرایهنشین | Anzeigen zur Mietersuche |
| مصارف حقوقی و مشاور مالیاتی | Steuerberater, Notar |
۳. یک مثال عملی
عاید سالانه از کرایه: ۱۲٬۰۰۰ یورو
مصارف سالانه: ۶٬۰۰۰ یورو
سود مشمول مالیه = ۶٬۰۰۰ یورو
این سود با دیگر عایدات سالانهٔ شما جمع شده و مطابق با نرخ شخصی مالیهٔ عایدات شما (تقریباً بین ۱۴٪ تا ۴۵٪) مشمول مالیه میگردد.
کدام مالیاتها بر کرایه اعمال نمیشوند؟
| نوع مالیه | آیا گرفته میشود؟ | توضیح |
|---|---|---|
| Umsatzsteuer (مالیهٔ فروش) | نخیر | کرایهٔ مسکونی معمولاً از مالیهٔ بر ارزش افزوده معاف است |
| Gewerbesteuer (مالیهٔ مشاغل) | نخیر | کرایهداری معمولاً بهعنوان فعالیت تجارتی محسوب نمیشود |
۴. سپردن اظهارنامهٔ مالیه
برای عاید کرایه باید در اقرارنامهٔ عایدات:
فورم Anlage V را خانهپری کنید.
در این فورم، شما موارد زیر را درج میکنید:
مبلغ عاید سالانه از کرایه (Mieteinnahmen)
لست مصارف (Werbungskosten)
معلومات ملک (آدرس، نوع ملک و…)
اظهارنامه معمولاً هر سال یکبار و بیشتر از طریق ELSTER.de بهصورت آنلاین به ادارهٔ مالیه فرستاده میشود.
آیا معافیتها یا تخفیفهای خاصی وجود دارد؟
اگر شما سود بهدست نیاورید (یعنی عایدات ≤ مصارف)، مالیه بر کرایه نمیپردازید – و حتی ممکن است این خساره، مالیهٔ دیگر عایدات شما را کم کند.
اگر ملک را برای اقارب با کرایهٔ بسیار پایین کرایه بدهید، کرایه باید حداقل ۶۶٪ کرایهٔ معمول در بازار باشد تا بتوانید تمام مصارف را بهطور کامل از مالیه کسر کنید.
آیا لازم است هر سال اظهارنامهٔ مالیه بدهید؟
در عمل معمولاً بله، اگر:
بهعنوان شخص حقیقی مالک ملکی هستید که آن را کرایه میدهید، یا
چندین ملک کرایهای در اختیار دارید.
اصطلاحات مهم
| اصطلاح آلمانی | معنی به عربی / دری |
|---|---|
| Mieteinnahmen | إيرادات الإيجار / عایدات کرایه |
| Werbungskosten | النفقات القابلة للخصم / مصارف قابل کسر |
| Anlage V | استمارة دخل الإيجار / فورم عاید کرایه |
| AfA – Abschreibung | الاستهلاك المحاسبي السنوي / استهلاک سالانه |
| Eigenbedarf | الاستخدام الذاتي للعقار / استفادهٔ شخصی از ملک |
| Steuerfreie Vermietung | تأجير معفى من الضريبة / کرایهٔ معاف از مالیه (مسکن شخصی) |
تیم نویسندهگان و ویراستاران این وبسایت کوشش میکند بر بنیاد تحقیقهای گسترده و مراجعه به منابع مختلف، معلومات درست و قابل اعتماد در اختیار خوانندهگان قرار دهد. با وجود این، امکان دارد برخی اشتباهات رخ بدهد یا معلوماتی شامل باشد که هنوز کاملاً تأیید نشده است؛ بنابراین، لطفاً این مطالب را تنها بهعنوان یک مرجع ابتدایی در نظر بگیرید و برای معلومات نهایی و رسمی، حتماً به ادارهها و مراجع مسئول مراجعه نمایید.
