Giriş yap / Hesap oluştur
Ek maliyetler (Nebenkosten) nelerdir?
Ek maliyetler (Nebenkosten), bir evin salt satın alma fiyatının üzerine çıkan tüm giderleri ifade eder. Bunlara vergiler, yasal ücretler, emlakçı komisyonları ve mülkiyet devri, tescil işlemleri ile ilk bakım ve onarım masrafları dahildir.
Ev satın alırken karşılaşılan başlıca ek maliyetler
1. Tapu harcı / emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer)
Emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer) en büyük ek maliyet kalemlerinden biridir. Oran, eyaletten eyalete değişir ve güncel olarak genellikle satın alma bedelinin %3,5 ile %6,5’i arasındadır.
Bu vergi tamamen ödenmeden, alıcının tapu siciline (Grundbuch) yeni malik olarak tescili yapılamaz.
2. Noter ve tapu sicil masrafları (Notarkosten und Grundbuchgebühren)
Almanya’da mülkiyet devri yalnızca noter (Notar) aracılığıyla hukuken geçerli hale gelir. Bu kapsamda genellikle şu masraflar ortaya çıkar:
-
noter ücreti: satın alma bedelinin yaklaşık %1 ila %1,5’i,
-
tapu sicil harçları (Grundbuchgebühren): yaklaşık %0,5 ila %1.
Noter, satış sözleşmesinin hukuki geçerliliğini ve tarafların haklarının korunmasını sağlar.
3. Emlakçı komisyonu (Maklerprovision)
Ev, bir emlakçı aracılığıyla satın alınmışsa, çoğu durumda alıcının ödemesi gereken bir komisyon (Maklerprovision) söz konusudur. Bu komisyon, KDV dahil olmak üzere, satın alma bedelinin yaklaşık %7’sine kadar çıkabilir.
Bazı eyaletlerde, 2020’den beri geçerli düzenlemeler uyarınca bu komisyon, alıcı ve satıcı arasında anlaşmaya göre çoğu zaman eşit şekilde paylaşılmaktadır.
4. Değerleme ve teknik inceleme masrafları (Baugutachten)
Satın almadan önce, gayrimenkulün teknik açıdan kapsamlı bir şekilde incelenmesi her zaman tavsiye edilir. Bina ekspertizi veya teknik rapor (Baugutachten) masrafları, gayrimenkulün büyüklüğüne ve incelemenin kapsamına göre değişmekle birlikte, birkaç yüz ile birkaç bin avro arasında olabilir.
Bu tür bir inceleme, satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek beklenmedik ve yüksek maliyetli tamiratların önüne geçmeye yardımcı olur.
5. Banka finansmanı ile ilgili masraflar
Konut kredisi kullanıldığında, çeşitli ek banka masrafları ortaya çıkabilir, örneğin:
-
kredi işlem ücreti (Bearbeitungsgebühr),
-
kredi belgelerinin hazırlanması için alınan ücretler,
-
banka teminatı olarak tapuya şerh edilen ipotek/rehin kaydı (Grundschuld) masrafları.
6. Sigorta giderleri
Evi, yangın, fırtına gibi risklere karşı korumak için mutlaka bir bina sigortası (Wohngebäudeversicherung) yaptırılması tavsiye edilir.
Bazı finansman modellerinde, özellikle yüksek kredi tutarlarında, banka aynı zamanda hayat sigortası talep edebilir.
Satın alma sonrasındaki düzenli giderler
Ek maliyetler yalnızca satın alma öncesi ve sırasında değil, sonrasında da devam eder. Bunlara örnek olarak:
-
yıllık emlak vergisi (Grundsteuer),
-
düzenli bakım ve onarım masrafları,
-
çöp toplama, su, kanalizasyon ve gerekiyorsa ısıtma veya merkezi ısıtma gibi belediye hizmetlerinin ücretleri verilebilir.
Sürprizlerle karşılaşmamak için ipuçları
-
Satış sözleşmesini imzalamadan önce tüm ek maliyetleri ayrıntılı olarak hesaplayın.
-
Gayrimenkulün bulunduğu eyalette geçerli vergi ve harç oranları hakkında önceden bilgi alın.
-
Beklenmedik giderler veya acil onarımlar için mutlaka bir mali rezerv bulundurun.
-
Tüm yükümlülükleri tam olarak anlayabilmek için bağımsız bir mali danışman veya hukuk uzmanından destek alın.
Sonuç
Almanya’da ev satın alırken ek maliyetleri (Nebenkosten) iyi anlamak, mali istikrarı korumanın ve sözleşme imzalandıktan sonra yaşanabilecek olası şokları önlemenin temel şartlarından biridir. Bu masrafları baştan finansman planınıza dâhil ederek, üstleneceğiniz toplam yükümlülükler hakkında gerçekçi bir tabloya sahip olur ve daha güvenli, iyi hesaplanmış bir satın alma kararı verebilirsiniz.
Bu internet sitesinin yazar ve editör ekibi, kapsamlı araştırmalar yaparak ve çeşitli kaynaklara başvurarak mümkün olduğunca doğru ve güvenilir bilgiler sunmaya özen göstermektedir. Yine de zaman zaman hatalar yaşanabilir veya bazı bilgiler eksik ya da kesinleşmemiş olabilir. Bu nedenle, bu yazıdaki bilgileri ilk yönlendirici bir kaynak olarak değerlendirmenizi ve bağlayıcı, güncel ve resmî bilgiler için her zaman yetkili kurumlara veya uzman kişilere başvurmanızı tavsiye ederiz.
