ورود / ایجاد حساب
-
طرفهای قرارداد (Partien des Vertrags)
یقین حاصل کنید که نام درست شرکت یا شخص دقیقاً همانطور که در اسناد رسمی ثبت شده، در قرارداد نوشته شود.
اگر مستأجر یک شرکت (UG یا GmbH) است، باید نام حقوقی کامل شرکت ذکر گردد، نه فقط نام مالک یا مدیر.
-
Verwendungszweck (هدف کرایه)
هدف تجارتی باید بهصورت واضح و مشخص نوشته شود (مثلاً: «zum Betrieb eines Friseursalons» – برای راهاندازی یک سالن حلاقی).
هیچگاهی قرارداد کرایهای را که در آن هدف استفاده بسیار عمومی و مبهم نوشته شده، امضا نکنید؛ چون ممکن است در آینده شما را محدود کند و یا مانع گسترش کارتان در همان ملک شود.
-
Mietdauer (مدت قرارداد)
آیا قرارداد کرایه مدتدار (befristet) است یا نامحدود (unbefristet)؟
اگر مدتدار است، آیا گزینهٔ تمدید (Verlängerungsoption) بعد از پایان مدت اصلی وجود دارد؟
به مهلتهای فسخ (Kündigungsfristen) با دقت نگاه کنید.
یادداشت: در قراردادهای تجارتی معمول است که مدتهای طولانی (مثلاً ۵ یا ۱۰ سال) بدون امکان ختم زودتر از وقت، در نظر گرفته شود. این نکته را قبل از امضا دقیق بررسی کنید.
-
Miete & Nebenkosten (کرایه و مصارف جانبی)
مقدار کرایهٔ خالص (Nettomiete) چقدر است؟
آیا ۱۹٪ مالیهٔ بر ارزش افزوده (Umsatzsteuer) بالای آن اضافه میشود (Bruttomiete یا Nettokalt)؟
با دقت ببینید کدام مصارف جانبی (Betriebskosten) را باید بپردازید: آب، تیت، جمعآوری زباله، خدمات Hausmeister، برق مشترک و غیره.
از مالک بخواهید یک Betriebskostenübersicht (لست مفصل مصارف جانبی) برایتان بدهد.
-
Kaution (ضمانت / پول پیش)
مقدار Kaution چقدر است؟ (در عمل معمولاً معادل ۲ تا ۳ برابر کرایهٔ خالص ماهانه است.)
پرداخت آن چگونه است – یکجایی یا به قسطها؟
آیا این پول در یک حساب جداگانه به نام مستأجر نگهداری میشود؟
-
Renovierung / Schönheitsreparaturen (ترمیم و اصلاحات ظاهری)
مواظب باشيد که مجبور نشويد بهطور منظم ترمیمهای گرانقیمت را به خرج خود انجام دهید.
جملات از نوع «Der Mieter verpflichtet sich …» (مستأجر متعهّد میشود …) را با دقت بخوانید.
تا حد امکان از قبول بندهایی که شما را مجبور میسازد در ختم قرارداد ملک را کاملاً به حالت اول برگردانید، خودداری کنید، مگر اینکه شرایط عادلانه و متوازن باشد.
-
Betriebspflicht (الزام برای باز نگهداشتن دکان)
در بعضی قراردادها شما مکلف هستید دکان را در ساعات مشخص باز نگهدارید و اجازه ندارید برای مدت طولانی آن را بسته نگهدارید.
بندهای مربوط به Öffnungszeiten (ساعتهای کار) و Pflicht zur Geschäftstätigkeit / Betriebspflicht را به دقت بررسی کنید.
-
Wettbewerbsklausel (بند رقابت)
برخی مالکان اجازه نمیدهند در نزدیکی همان محل، فرع دیگری باز کنید یا بعداً ملک را به یک کسبوکار مشابه کرایه بدهید.
ببینید آیا چنین Wettbewerbsklausel در قرارداد وجود دارد و تا کجا شما را محدود میسازد.
-
Untervermietung (کرایهٔ فرعی / فرعیسپاری)
آیا در آینده اجازه دارید قسمتی از ملک را به شخص دیگری کرایه دهید یا شریک تجارتی وارد کنید؟
بهتر است در قرارداد بندی باشد که Untervermietung با موافقهٔ کتبی مالک را صراحتاً مجاز بداند.
-
Haftung und Versicherung (مسئولیت و بیمه)
آیا مالک از شما میخواهد بیمههای خاصی مثل Betriebshaftpflichtversicherung (بیمهٔ مسئولیت کسبوکار) بگیرید؟
در صورت خسارات ناشی از عیوب ساختمانی یا کارهای ترمیم و نگهداری، چه کسی مسئول است؟
-
Zustand bei Übergabe (حالت ملک هنگام تسلیمگیری)
باید وضعیت ملک در زمان تحویل در یک پروتوکول تحویل (Übergabeprotokoll) بهطور کتبی ثبت شود و تمام عیبها و خسارات قبلی در آن ذکر گردد.
بدون دیدن عینی ملک و بدون داشتن گزارش کتبی از وضعیت آن، هیچ سند یا قرارداد را امضا نکنید.
-
Modernisierung / Bauliche Änderungen (بهسازی و تغییرات ساختمانی)
آیا اجازه دارید دیوارها را تغییر دهید، تابلو نصب کنید، یا تأسیسات برقی و لولهکشی را عوض کنید؟
مصارف این تغییرات به دوش کیست؟ و آیا برای انجام آن نیاز به موافقهٔ کتبی قبلی مالک دارید؟
-
Rückbaupflicht (مسئولیت برگرداندن تغییرات)
دقت کنید آیا در قرارداد آمده است که هنگام تخلیهٔ ملک، باید تمام تغییرات ساختمانی و تزئینی خود را به خرج خود از بین ببرید و ملک را به حالت اول برگردانید یا نه.
-
Sondervereinbarungen (توافقات ویژه)
هر توافق شفاهی بین شما و مالک باید بهصورت کتبی در متن قرارداد ذکر شود؛ در غیر آن تثبیت آن در محاکم بسیار دشوار خواهد بود.
برای شرایط خاص یا توافقهای اضافی میتوانید یک Anlage (ضمیمه) به قرارداد اضافه کنید.
نکات اضافی قبل از امضا
قرارداد کرایهٔ تجارتی را هرگز قبل از اینکه توسط یک وکیل بررسی شود یا حداقل از مشورهٔ IHK (اتاق تجارت و صنایع) استفاده کنید، امضا نکنید.
سعی کنید روی بندی مذاکره کنید که اجازهٔ فسخ با مهلت ۳ ماهه (Kündigung mit Frist von 3 Monaten) را بدهد، بهجای اینکه خود را برای مدتهای طولانی بدون امکان فسخ، مقید بسازید.
بعد از امضا، حتماً کاپی امضانشدهٔ خود را از قرارداد دریافت کنید و تنها به وعدههای شفاهی اکتفا نکنید.
تیم نویسندگان و ویراستاران وبسایت تلاش میکند با استفاده از منابع مختلف و تحقیق وسیع، معلومات دقیق و قابل اعتماد ارائه کند؛ با این وجود، امکان دارد اشتباهاتی رخ دهد یا معلومات بهطور کامل و نهایی نباشد. بنا بر این، این متن را تنها بهحیث یک راهنمای ابتدایی در نظر بگیرید و برای گرفتن معلومات قطعی و بهروز، حتماً به ادارات و مراجع رسمی و مسلکی مراجعه کنید.
