Gewerbemietvertrag: Wichtige Klauseln, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

1. Parteien des Vertrags (Vertragspartner)
   Stelle sicher, dass der richtige Name der Firma oder der Person exakt so angegeben ist, wie er in den offiziellen Registern steht.
   Wenn es sich um eine Firma (UG/GmbH) handelt, muss der vollständige gesetzliche Firmenname genannt werden – nicht nur der Name des Inhabers.

2. Verwendungszweck (Zweck der Mietsache)
   Der gewerbliche Zweck muss genau beschrieben werden (z. B. „zum Betrieb eines Friseursalons“).
   Unterschreibe keinen Mietvertrag mit einem zu allgemein gehaltenen Zweck, denn das kann dich später einschränken oder eine Erweiterung deiner Tätigkeit verhindern.

3. Mietdauer (Vertragslaufzeit)
   Ist der Mietvertrag befristet oder unbefristet?
   Wenn er befristet ist: Gibt es eine Verlängerungsoption (Verlängerungsoption)?
   Achte genau auf die Kündigungsfristen.

Hinweis: In gewerblichen Mietverträgen können lange Laufzeiten vereinbart werden (z. B. 5 oder 10 Jahre) – oft ohne Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung. Prüfe das sehr sorgfältig.

4. Miete & Nebenkosten
   Wie hoch ist die Nettomiete (Grundmiete ohne Nebenkosten)?
   Wird zusätzlich 19 % Umsatzsteuer berechnet (Bruttomiete oder Nettokaltmiete)?
   Prüfe genau, welche Betriebskosten/Nebenkosten (Betriebskosten) umgelegt werden: Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister, Allgemeinstrom usw.

Fordere eine detaillierte Betriebskostenübersicht (Aufstellung der Nebenkosten).

5. Kaution (Mietsicherheit)
   Wie hoch ist die Kaution? (in der Praxis häufig 2–3 Monatsmieten der Nettomiete)
   Wie wird sie bezahlt – auf einmal oder in Raten?
   Wird sie auf einem separaten, verzinsten Konto auf den Namen des Mieters angelegt?

6. Renovierung / Schönheitsreparaturen
   Achte darauf, dass du nicht verpflichtet wirst, regelmäßig teure Renovierungen auf eigene Kosten durchzuführen.
   Prüfe genau Formulierungen wie: „Der Mieter verpflichtet sich …“
   Stimme keinen Klauseln zu, die dich verpflichten, das Objekt bei Auszug vollständig in den ursprünglichen Zustand zu versetzen, sofern dies nicht fair und ausgewogen geregelt ist.

7. Betriebspflicht (Pflicht zur Geschäftsausübung)
   In manchen Verträgen musst du das Geschäft zu bestimmten Öffnungszeiten geöffnet halten oder darfst den Laden nicht für längere Zeit schließen.
   Prüfe die Klauseln zu Öffnungszeiten und zur Betriebspflicht sehr genau.

8. Wettbewerbsklausel
   Einige Vermieter untersagen, dass du in der Nähe weitere Filialen eröffnest oder die Räume später an ein ähnliches Gewerbe untervermietest.
   Prüfe, ob du durch eine solche Wettbewerbsklausel eingeschränkt wirst.

9. Untervermietung (Weitergabe der Räume)
   Darfst du später einen Teil der Fläche untervermieten oder einen Geschäftspartner aufnehmen?
   Es sollte eine Klausel geben, die eine Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters ausdrücklich erlaubt.

10. Haftung und Versicherung
    Verlangt der Vermieter bestimmte Versicherungen von dir (z. B. eine Betriebshaftpflichtversicherung)?
    Wer haftet für Schäden, die durch bauliche Mängel oder durch Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten entstehen?

11. Zustand bei Übergabe
    Der Zustand der Räume bei Übergabe sollte in einem Übergabeprotokoll schriftlich festgehalten werden.
    Unterschreibe nichts, ohne die Räume tatsächlich besichtigt zu haben und ohne einen möglichst genauen Zustandsbericht.

12. Modernisierung / bauliche Änderungen
    Darfst du Wände verändern, Leitungen verlegen oder ein Firmenschild/Leuchtreklame anbringen?
    Wer trägt die Kosten dafür? Und ist eine schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich?

13. Rückbaupflicht
    Achte darauf, ob du verpflichtet wirst, bei Auszug alle von dir vorgenommenen baulichen Änderungen auf eigene Kosten zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

14. Sondervereinbarungen
    Jede mündliche Abmachung sollte schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden – sonst ist sie rechtlich kaum durchsetzbar.
    Füge für zusätzliche Vereinbarungen oder besondere Bedingungen eine Anlage (Anlage zum Mietvertrag) hinzu.

Zusätzliche Tipps vor der Unterschrift
Unterschreibe einen gewerblichen Mietvertrag niemals, bevor du ihn nicht von einem Rechtsanwalt prüfen lassen oder zumindest eine Beratung bei der IHK (Industrie- und Handelskammer) eingeholt hast.
Versuche, eine Kündigungsklausel mit einer Frist von 3 Monaten zu vereinbaren, anstatt eine sehr lange feste Laufzeit ohne vorzeitige Kündigungsmöglichkeit zu akzeptieren.
Bestehe darauf, nach der Unterzeichnung ein von beiden Seiten unterschriebenes Exemplar zu erhalten – verlass dich niemals nur auf mündliche Zusagen.

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