ورود / ایجاد حساب
-
طرفهای قرارداد (Partien des Vertrags)
اطمینان حاصل کنید که نام درست شرکت یا شخص دقیقاً مطابق آنچه در ثبت رسمی آمده است، در قرارداد نوشته شده باشد.
اگر مستأجر یک شرکت (UG یا GmbH) است، باید نام قانونی کامل شرکت درج شود، نه فقط نام صاحب یا مدیر.
-
Verwendungszweck (هدف اجاره)
هدف تجاری باید بهصورت دقیق و روشن ذکر شود (برای مثال: «zum Betrieb eines Friseursalons» – برای راهاندازی یک سالن آرایش).
هیچگاه قراردادی را که هدف اجاره در آن خیلی کلی و مبهم نوشته شده امضا نکنید، زیرا ممکن است در آینده شما را محدود کند یا مانع گسترش فعالیت شما در همان ملک شود.
-
Mietdauer (مدت اجاره)
آیا قرارداد اجاره مدتدار (befristet) است یا نامحدود (unbefristet)؟
اگر مدتدار است، آیا گزینهای برای تمدید خودکار یا با توافق (Verlängerungsoption) وجود دارد؟
بهطور دقیق به مهلتهای فسخ (Kündigungsfristen) توجه کنید.
نکته: در قراردادهای اجارهٔ تجاری، معمول است که مدتهای طولانی (مثلاً ۵ یا ۱۰ سال) تعیین شود، آن هم بدون امکان فسخ زودتر از موعد؛ بنابراین این بند را با دقت کامل بررسی کنید.
-
Miete & Nebenkosten (اجاره و هزینههای جانبی)
مبلغ اجارهٔ پایه چقدر است (Nettomiete – اجارهٔ خالص بدون هزینههای جانبی)؟
آیا ۱۹٪ مالیات بر ارزش افزوده (Umsatzsteuer) روی آن اضافه میشود (Bruttomiete یا Nettokalt)؟
دقیق بررسی کنید چه هزینههای جانبی (Betriebskosten) را باید بپردازید: آب، گرمایش، جمعآوری زباله، خدمات سرایدار (Hausmeister)، برق مشترک و غیره.
از مالک بخواهید یک Betriebskostenübersicht (جدول یا لیست تفصیلی هزینههای جانبی) در اختیار شما بگذارد.
-
Kaution (ودیعه / تضمین مالی)
مبلغ ودیعه (Kaution) چقدر است؟ (در عمل معمولاً معادل ۲ تا ۳ برابر اجارهٔ خالص ماهانه)
شیوهٔ پرداخت چگونه است؟ یکجا یا بهصورت اقساط؟
آیا این مبلغ در یک حساب جداگانه و امن به نام مستأجر نگهداری میشود؟
-
Renovierung / Schönheitsreparaturen (نوسازی و تعمیرات ظاهری)
مطمئن شوید که مجبور نیستید بهطور منظم و با هزینهٔ شخصی خود، نوسازیهای گرانقیمت انجام دهید.
جملاتی مانند «Der Mieter verpflichtet sich …» (مستأجر متعهّد میشود که …) را با دقت بخوانید.
از قبول بندهایی که شما را ملزم میکند در پایان قرارداد ملک را «کاملاً» به حالت اولیه برگردانید خودداری کنید، مگر اینکه شرایط منصفانه و متعادل باشد.
-
Betriebspflicht (الزام به فعالیت و باز بودن مغازه)
در برخی قراردادها شما موظف هستید که مغازه را در ساعات مشخصی باز نگه دارید و اجازه ندارید برای مدت طولانی آن را ببندید.
بندهای مربوط به Öffnungszeiten (ساعات کار) و Pflicht zur Geschäftstätigkeit / Betriebspflicht را به دقت بررسی کنید.
-
Wettbewerbsklausel (بند رقابت)
بعضی از مالکان، با قراردادن بند رقابت، به شما اجازه نمیدهند که شعبهٔ دیگری در نزدیکی باز کنید یا ملک را در آینده به کسبوکاری با فعالیت مشابه اجاره دهید.
بررسی کنید که آیا چنین Wettbewerbsklausel در قرارداد وجود دارد و تا چه حد شما را محدود میکند.
-
Untervermietung (اجارهٔ فرعی / زیراجاره)
آیا بعداً میتوانید قسمتی از ملک را به شخص دیگری اجاره دهید یا شریک تجاری وارد کنید؟
بهتر است قرارداد شامل بندی باشد که Untervermietung با موافقت کتبی مالک را مجاز بداند.
-
Haftung und Versicherung (مسئولیت و بیمه)
آیا مالک از شما میخواهد بیمههای خاصی تهیه کنید، مثلاً Betriebshaftpflichtversicherung (بیمهٔ مسئولیت کسبوکار)؟
مسئول خسارتهایی که به علت عیوب ساختمانی یا کارهای تعمیر و نگهداری به وجود میآیند، چه کسی است؟
-
Zustand bei Übergabe (وضعیت ملک هنگام تحویل)
لازم است وضعیت ملک در زمان تحویل در یک صورتجلسهٔ تحویل (Übergabeprotokoll) به صورت کتبی ثبت شود، همراه با ذکر هرگونه عیب یا خرابی موجود.
بدون بازدید حضوری و بدون داشتن گزارش مکتوب از وضعیت ملک، هیچ مدرک یا قراردادی را امضا نکنید.
-
Modernisierung / Bauliche Änderungen (بهسازی و تغییرات ساختمانی)
آیا اجازه دارید دیوارها را جابهجا یا تغییر دهید، تابلو یا تابلوی نوری نصب کنید، یا تأسیسات (سیمکشی، لولهکشی) را تغییر دهید؟
هزینهٔ این تغییرات بر عهدهٔ چه کسی است؟ و آیا برای آن نیاز به موافقت کتبی قبلی مالک دارید؟
-
Rückbaupflicht (الزام به برگرداندن تغییرات)
توجه کنید که آیا در قرارداد آمده است که هنگام تخلیه ملک موظف هستید تمامی تغییرات ساختمانی و دکوراسیونی خود را با هزینهٔ شخصی حذف کنید و ملک را به وضعیت اولیه برگردانید یا نه.
-
Sondervereinbarungen (توافقهای ویژه)
هر توافق شفاهی بین شما و مالک باید بهصورت کتبی در قرارداد درج شود؛ در غیر این صورت، از نظر حقوقی بهسختی قابل استناد است.
میتوانید برای شروط و توافقهای خاص، یک Anlage (ضمیمه) به قرارداد اضافه کنید.
نکات تکمیلی قبل از امضا
هرگز پیش از آنکه قرارداد اجارهٔ تجاری را توسط یک وکیل بررسی کنید، یا حداقل از مشاورهٔ IHK (اتاق بازرگانی و صنایع) بهرهمند شوید، آن را امضا نکنید.
در حد امکان سعی کنید بندی را مذاکره کنید که اجازهٔ فسخ با مهلت ۳ ماهه (Kündigung mit Frist von 3 Monaten) را بدهد، بهجای اینکه خود را به مدتهای طولانی ثابت و بدون امکان خروج متعهد کنید.
پس از امضا، حتماً نسخهٔ امضاشدهٔ خود را از قرارداد دریافت کنید و تنها به قولهای شفاهی اکتفا نکنید.
تیم نویسندگان و ویراستاران وبسایت تلاش میکند با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع متعدد، اطلاعات دقیق و قابل اعتماد ارائه دهد؛ با این حال همیشه احتمال خطا یا ناقصبودن برخی دادهها وجود دارد. بنابراین، لطفاً این متن را بهعنوان یک راهنمای اولیه در نظر بگیرید و برای دریافت اطلاعات قطعی و بهروز، حتماً به مراجع رسمی و متخصص مراجعه کنید.
