هرآنچه در مورد مسئولیت اصلی حفظ و مراقبت (ترمیم و نگهداری) باید بدانید

Instandhaltungspflicht به چه معنا است؟

اصطلاح Instandhaltungspflicht (مسؤولیت اصلی حفظ و نگهداری ملک) به این تعهد قانونی اشاره می‌کند که یک خانه یا ملک در وضعیتی نگه‌داری شود که برای بودوباش یا استفاده‌ی مورد نظر، مناسب و امن باشد.

این مسؤولیت به‌طور خاص شامل موارد زیر است:

حفظ استحکام و امنیت ساختمانی و ساختاری ملک
اطمینان از کارکرد درست سیستم‌های گرمایش، آب، برق و فاضلاب
نگهداری بام، کلکین‌ها (پنجره‌ها)، درها و دیوارهای بیرونی در حالت خوب

چه کسی مسؤول نگهداری اصلی است؟

مالک (Vermieter)

مطابق قانون کرایه در آلمان، در اصل مالک مسؤول اصلی نگهداری و تعمیرات مهم در ملک است.

او مکلف است که در تمام مدت قرارداد کرایه، اطمینان حاصل کند که خانه در وضعیت خوب باقی می‌ماند و هرگونه عیب یا خساره‌ی بزرگ را برطرف نماید، مانند:

نشت آب و تخریبات در بام یا دیوارهای خارجی
مشکلات یا از کار افتادن سیستم گرمایش، لوله‌کشی یا فاضلاب
آسیب‌های ساختمانی که می‌توانند امنیت و استواری ساختمان را به خطر بیندازند

کرایه‌نشین (Mieter)

کرایه‌نشین مکلف نیست عیب‌ها و خسارت‌های بزرگ را ترمیم کند، اما مسؤولیت‌هایی نیز دارد، از جمله:

استفاده‌ی درست و محتاطانه از خانه و مراقبت از آن در حد استعمال عادی
انجام کارهای کوچک یا آنچه به نام تعمیرات خرد (Kleinreparaturen) یاد می‌شود، اگر در قرارداد به‌گونه‌ی واضح ذکر شده باشد – مانند تعویض شیر آب یا دستگیره‌ی در – مشروط بر این‌که مصارف در حدود تعیین‌شده باقی بماند

حدود تعمیرات خرد

بخشی از مسؤولیت تعمیرات خرد می‌تواند بر اساس قرارداد به دوش کرایه‌نشین گذاشته شود، مشروط بر این‌که:

این موضوع در قرارداد کرایه واضح و روشن درج شده باشد
برای هر تعمیر انفرادی، یک حداکثر هزینه مشخص گردد (اکثراً میان ۷۵ تا ۱۰۰ یورو)
برای مجموع این نوع تعمیرات در طول یک سال، یک سقف سالانه تعیین شود که نباید از آن فراتر رفت

اگر مالک به مسؤولیت نگهداری عمل نکند چه می‌شود؟

اگر مالک از انجام تعمیرات لازم خودداری کند یا زیاد تأخیر نماید، کرایه‌نشین به‌طور اصولی حقوق زیر را دارد:

کاهش موقت کرایه (Mietminderung)، متناسب با شدت عیب و میزان تأثیر آن بر استفاده از خانه
درخواست رسمی و کتبی از مالک برای رفع عیب، همراه با تعیین یک مهلت مشخص
در موارد جدی و هنگام بی‌اعتنایی مداوم، کرایه‌نشین می‌تواند ترمیم را توسط خود یا افراد مسلکی انجام دهد و مصارف را از کرایه کم کند – ولی فقط بعد از آن‌که قبلاً مالک را خبر داده و برایش فرصت مناسب جهت ترمیم داده باشد

نگهداری پیشگیرانه

مسؤولیت نگهداری تنها به ترمیم بعد از وقوع عیب محدود نمی‌شود، بلکه شامل موارد زیر نیز است:

معاینات و بررسی‌های دوره‌ای سیستم‌های گرمایش، برق و بخش‌های ایمنی
نگهداری باغچه‌ها، فضاهای بیرونی و ساحات مشترک ساختمان
اطمینان از این‌که آسانسورها، زینه‌های مشترک و دهلیزها از نگاه استفاده‌ی روزمره امن و قابل استفاده باشند

نکات عملی

مواد مربوط به تعمیرات و نگهداری را در قرارداد کرایه به‌دقت بخوانید، به‌خصوص بخش Kleinreparaturen (تعمیرات خرد).
تمام عیب‌ها و ترمیمات را با عکس، تاریخ و یادداشت‌ها ثبت کنید.
در صورت بروز مشکل، تا جای ممکن با مالک به‌صورت کتبی مکاتبه کنید و از همه‌ی نامه‌ها و ایمیل‌ها کاپی نزد خود داشته باشید.
بدون توافق واضح یا مشوره‌ی حقوقی، مسؤولیت و هزینه‌ی ترمیم‌های بزرگ را نپذیرید، به‌خصوص اگر بحث و اختلاف وجود دارد.

خلاصه

مسؤولیت اصلی نگهداری (Instandhaltungspflicht) در آلمان به این خاطر ایجاد شده است که خانه‌ها و املاک امن و قابل استفاده باقی بمانند و مسؤولیت‌های مالک و کرایه‌نشین به‌طور واضح از هم جدا شود. با شناخت این مسؤولیت‌ها، می‌توانید خود را از مصارف ناگهانی و غیرمنتظره محافظت کنید و به ایجاد یک رابطه‌ی کرایی پایدار، شفاف و مبتنی بر اعتماد کمک نمایید.

تیم نویسنده‌گان و ویراستاران این وب‌سایت می‌کوشد تا با استفاده از منابع مختلف و تحقیقات گسترده، معلومات دقیق و قابل اعتماد ارائه کند. با وجود این، امکان دارد اشتباهاتی رخ دهد یا برخی معلومات کامل و نهایی نباشد. بنا بر این، لطفاً این مطالب را به‌عنوان یک مرجع ابتدایی در نظر بگیرید و برای دریافت معلومات رسمی و الزام‌آور، همیشه به ادارات و مراجع صلاحیت‌دار مراجعه نمایید.