هرآنچه باید دربارهٔ مسئولیت اصلی نگهداری و تعمیرات بدانید

Instandhaltungspflicht به چه معناست؟

اصطلاح Instandhaltungspflicht (مسؤولیت اصلی نگهداری و تعمیر) به تعهد قانونی برای حفظ ملک در وضعیتی اشاره دارد که برای سکونت یا استفاده‌ی مورد نظر، ایمن و مناسب باشد.

این مسؤولیت به‌طور ویژه شامل موارد زیر است:

حفظ ایمنی و استحکام سازه‌ای و بدنه‌ی اصلی ساختمان
اطمینان از عملکرد درست سیستم‌های گرمایش، آب، برق و فاضلاب
نگهداری منظم بام، پنجره‌ها، درها و دیوارهای بیرونی ساختمان

چه کسی مسؤول نگهداری اصلی است؟

مالک (Vermieter)

طبق حقوق اجاره در آلمان، مالک در درجه‌ی اول مسؤول نگهداری و تعمیرات اصلی ملک است.

او باید تضمین کند که ملک در تمام مدت قرارداد اجاره در وضعیت خوبی باقی بماند و در صورت بروز عیب یا خسارت جدی، آن را برطرف کند، مانند:

نشت آب و آسیب در بام یا دیوارهای بیرونی
مشکلات یا خرابی در سیستم گرمایش، لوله‌کشی یا فاضلاب
آسیب‌های سازه‌ای که ممکن است ایمنی یا پایداری ساختمان را تهدید کنند

مستأجر (Mieter)

مستأجر موظف به رفع عیوب و خسارت‌های بزرگ نیست، اما وظایف مشخصی بر عهده دارد، از جمله:

استفاده‌ی درست و محتاطانه از ملک و مراقبت از آن در حدود استهلاک عادی
انجام کارهای کوچک یا آنچه به عنوان تعمیرات جزئی (Kleinreparaturen) شناخته می‌شود، اگر در قرارداد به‌طور واضح ذکر شده باشد – مانند تعویض شیر آب یا تعمیر دستگیره‌ی در – به شرط آن‌که هزینه‌ها در حدود تعیین‌شده باقی بماند

حدود تعمیرات جزئی

بخشی از مسؤولیت تعمیرات جزئی می‌تواند به‌صورت قراردادی به مستأجر منتقل شود، به این شرط که:

این موضوع در قرارداد اجاره به‌طور واضح و قابل فهم قید شده باشد
برای هر تعمیر منفرد، یک حداکثر هزینه مشخص شود (معمولاً بین ۷۵ تا ۱۰۰ یورو)
یک سقف سالانه برای مجموع این نوع تعمیرات تعیین شود که نباید از آن تجاوز شود

اگر مالک از انجام تعمیرات و نگهداری خودداری کند چه می‌شود؟

اگر مالک از انجام تعمیرات لازم خودداری کند یا تأخیر داشته باشد، مستأجر اصولاً این حقوق را دارد:

کاهش موقت اجاره (Mietminderung) به نسبت شدت عیب و میزان تأثیر آن بر استفاده از ملک
درخواست رسمی و کتبی برای رفع عیب، همراه با تعیین مهلت مشخص برای انجام تعمیر
در موارد جدی یا هنگام بی‌توجهی مداوم، مستأجر می‌تواند تعمیر را خود یا از طریق یک شرکت تخصصی انجام دهد و هزینه را از اجاره کسر کند – اما فقط پس از اخطار قبلی و دادن فرصت کافی به مالک برای اقدام

نگهداری پیشگیرانه

مسؤولیت نگهداری تنها به رفع عیب پس از وقوع محدود نمی‌شود، بلکه شامل موارد زیر نیز هست:

بازرسی‌های دوره‌ای سیستم‌های گرمایش، برق و ایمنی
نگهداری باغچه‌ها، فضاهای بیرونی و قسمت‌های مشترک ساختمان
اطمینان از ایمنی استفاده از آسانسورها، راه‌پله‌های مشترک و راهروها

نکات کاربردی

بندهای مربوط به تعمیرات و نگهداری در قرارداد اجاره را با دقت مطالعه کنید، به‌ویژه بخش مربوط به تعمیرات جزئی (Kleinreparaturen).
تمام عیوب و تعمیرات را با عکس، تاریخ و مدارک کتبی ثبت کنید.
در صورت بروز مشکل، تا حد امکان با مالک به‌صورت کتبی مکاتبه کنید و نسخه‌ای از همه‌ی مکاتبات را نزد خود نگه دارید.
بدون توافق روشن یا مشاوره‌ی حقوقی، مسؤولیت و هزینه‌ی تعمیرات بزرگ را بر عهده نگیرید، به‌خصوص در شرایط اختلاف.

جمع‌بندی

مسؤولیت اصلی نگهداری (Instandhaltungspflicht) در آلمان برای این طراحی شده است که املاک ایمن و قابل استفاده باقی بمانند و مسؤولیت‌های مالک و مستأجر به روشنی از هم تفکیک شود. با شناخت این وظایف، می‌توانید خود را از هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده محافظت کنید و به ایجاد یک رابطه‌ی اجاره‌ای ثابت، شفاف و مبتنی بر اعتماد کمک نمایید.

تیم نویسندگان و ویراستاران این وب‌سایت تلاش می‌کند با انجام تحقیقات گسترده و بررسی منابع متعدد، اطلاعاتی دقیق و قابل اعتماد ارائه دهد. با این حال، احتمال بروز خطا یا ارائه‌ی اطلاعات ناقص یا نهایی‌نشده وجود دارد. بنابراین، لطفاً اطلاعات مطرح‌شده در این مقالات را به‌عنوان یک مرجع اولیه در نظر بگیرید و برای دریافت اطلاعات قطعی و الزام‌آور، همواره به نهادها و مراجع ذی‌صلاح مراجعه کنید.