Kündigungsfrist چیست؟
Kündigungsfrist یا مهلت فسخ، مدتزمانی است که طرف مایل به پایان دادن به قرارداد اجاره باید آن را رعایت کند،
پیش از آنکه مستأجر ملک را ترک کند یا مالک دوباره ملک را تحویل بگیرد.
هدف از این مهلت آن است که به طرف مقابل فرصت کافی داده شود تا برای پیدا کردن جایگزین یا آمادگی برای تغییرات، برنامهریزی کند.
مهلتهای فسخ برای مستأجر
در مورد مستأجران، قوانین آلمان نسبتاً انعطافپذیر است:
مستأجر میتواند یک قرارداد اجاره نامحدود (unbefristeter Mietvertrag) را با مهلت سهماهه فسخ کند،
بدون آنکه لازم باشد دلیل خاصی ارائه دهد.
این مهلت معمولاً از پایان ماهی محاسبه میشود که در آن، اعلام فسخ به مالک رسیده است.
مثال:
اگر اعلام فسخ در میانه ماه مارس ارسال شود، مهلت فسخ از پایان ماه مارس آغاز میشود و قرارداد در پایان ماه ژوئن به پایان میرسد.
مهلتهای فسخ برای مالک
برخلاف مستأجر، مالک با محدودیتهای سختگیرانهتری روبهرو است:
او باید برای فسخ قرارداد دلیل قانونی و موجه داشته باشد، مانند نیاز شخصی (Eigenbedarf) یا
نقض جدی شروط قرارداد توسط مستأجر (مثل عدم پرداخت اجاره).
طول مهلت فسخ بستگی به مدت سکونت در ملک دارد:
در پنج سال نخست: سه ماه
بین ۵ تا ۸ سال: شش ماه
بیش از ۸ سال: نه ماه
مهلتهای فسخ در قراردادهای مدتدار
در قراردادهای اجاره مدتدار (befristeter Mietvertrag)، اصولاً امکان فسخ عادی پیش از پایان موعد توافقشده وجود ندارد.
فسخ زودتر از موعد فقط در موارد استثنایی ممکن است، از جمله:
در صورت نقض فاحش تعهدات قراردادی،
یا وجود عیوب و مشکلات جدی در ملک که استفاده از آن را غیرقابل قبول سازد.
چه زمانی فسخ بدون مهلت (fristlose Kündigung) مجاز است؟
در موارد خاص، میتوان قرارداد اجاره را بدون رعایت مهلت و بهطور فوری فسخ کرد، مانند:
تأخیر طولانی و جدی مستأجر در پرداخت اجاره،
وارد شدن خسارات سنگین به مستأجر یا مالک بهدلیل رفتار طرف دیگر،
استفاده از ملک برای فعالیتهای غیرقانونی.
شکل و نحوه اعلام فسخ
فسخ قرارداد باید بهصورت کتبی انجام شود (نامه امضا شده).
توصیه میشود نامه از طریق پست سفارشی (Einschreiben) ارسال شود تا رسید آن قابل اثبات باشد.
تاریخ دقیق پایان قرارداد باید بهطور روشن در نامه ذکر شود.
نکات عملی
بهویژه اگر مالک هستید، از مدتها قبل برای فسخ برنامهریزی کنید تا از خطاهای حقوقی جلوگیری شود.
یک نسخه از نامه فسخ و تمام مکاتبات مربوطه را نزد خود نگه دارید.
بررسی کنید آیا در قرارداد اجاره، شرایط ویژهای وجود دارد که بر مهلت فسخ تأثیر بگذارد یا خیر.
در صورت تردید، از انجمن مستأجران (Mieterverein) یا وکیل متخصص در حقوق اجاره مشاوره بگیرید.
جمعبندی
مهلتهای فسخ (Kündigungsfrist) بخش مهمی از قراردادهای اجاره در آلمان هستند و برای هر دو طرف،
حفاظت و ثبات ایجاد میکنند.
با آگاهی از این مهلتها و رفتار مسئولانه و شفاف، میتوان رابطه اجاره را بهصورت منظم خاتمه داد و از
اختلافات حقوقی پرهزینه جلوگیری کرد.
تیم نویسندگان و ویراستاران وبسایت تلاش میکند با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع متعدد، اطلاعاتی تا حد امکان دقیق ارائه دهد. با این حال، احتمال بروز خطا یا ناقص بودن و یا بهطور کامل تأیید نشدن برخی اطلاعات وجود دارد. بنابراین، مطالب مطرحشده باید بهعنوان یک مرجع اولیه در نظر گرفته شوند و برای دریافت اطلاعات قطعی و الزامآور، همواره باید به ادارات و مراجع صلاحیتدار مراجعه کرد.
