Kündigungsfrist چیست؟
Kündigungsfrist یا مهلت فسخ، آن مدتزمانی است که طرف میخواهد قرارداد کرایه را ختم کند و باید آن را رعایت نماید،
قبل از آنکه کرایهنشین خانه را ترک کند یا مالک دوباره خانه را تحویل بگیرد.
هدف از این مهلت این است که به طرف مقابل فرصت کافی داده شود تا برای پیدا کردن بدیل یا آمادگی برای تغییرات، خود را آماده سازد.
مهلتهای فسخ برای کرایهنشین
در مورد کرایهنشینان، قوانین آلمان نسبتاً نرمتر و انعطافپذیر است:
کرایهنشین میتواند یک قرارداد کرایه نامحدود (unbefristeter Mietvertrag) را با مهلت سهماهه فسخ کند،
بدون اینکه مجبور باشد دلیل خاصی ارائه نماید.
این مهلت معمولاً از پایان همان ماهی حساب میشود که در آن، نامه فسخ به مالک رسیده است.
مثال:
اگر نامه فسخ در وسط ماه مارچ ارسال شود، مهلت فسخ از آخر ماه مارچ شروع میشود و قرارداد در آخر ماه جون به پایان میرسد.
مهلتهای فسخ برای مالک
برخلاف کرایهنشین، مالک باید از قواعد سختگیرانهتری پیروی کند:
برای فسخ قرارداد، او باید دلیل قانونی و موجه داشته باشد، مثل نیاز شخصی (Eigenbedarf) یا
نقض جدی شروط قرارداد از طرف کرایهنشین (مثلاً نپرداختن کرایه).
طول مهلت فسخ وابسته به مدت سکونت کرایهنشین در آن خانه است:
در پنج سال اول: سه ماه
بین ۵ تا ۸ سال: شش ماه
بیش از ۸ سال: نه ماه
مهلتهای فسخ در قراردادهای مدتدار
در قراردادهای کرایه مدتدار (befristeter Mietvertrag)، فسخ عادی قبل از پایان مدت تعیینشده در قرارداد اصولاً امکان ندارد.
ختم زودتر از موعد تنها در موارد استثنایی ممکن است، مانند:
نقض جدی تعهدات توسط یکی از طرفین،
یا وجود عیبها و کمبودهای سنگین در خانه که استفاده از آن را ناممکن یا بسیار دشوار بسازد.
چه زمانی فسخ بدون مهلت (fristlose Kündigung) ممکن است؟
در بعضی موارد خاص، میتوان قرارداد کرایه را بدون رعایت هرگونه مهلت و بهطور فوری فسخ کرد، مانند:
وقتی کرایهنشین مدت طولانی کرایه را نپرداخته باشد،
وقتی رفتار طرف دیگر باعث خسارات یا مشکلات شدید برای کرایهنشین یا مالک شود،
وقتی خانه برای کاربردهای غیرقانونی استفاده گردد.
شکل فسخ و طریقه اطلاع
فسخ قرارداد باید بهصورت کتبی صورت بگیرد (نامه امضا شده).
توصیه میشود که نامه از طریق پست راجسترشده (Einschreiben) ارسال شود تا ثبوت دریافت آن موجود باشد.
تاریخ دقیق پایان قرارداد باید واضح و روشن در نامه نوشته شود.
نکات عملی
بهخصوص اگر مالک هستید، برای فسخ قرارداد از قبل برنامهریزی کنید تا از اشتباهات حقوقی جلوگیری شود.
یک نسخه از نامه فسخ و تمام مکاتبات مرتبط را نزد خود نگه دارید.
بررسی کنید که آیا در قرارداد کرایه، شرایط ویژهای ذکر شده که ممکن است بر مهلت فسخ تأثیر داشته باشد یا نه.
در صورت شک و تردید، با انجمن کرایهنشینان (Mieterverein) یا وکیل متخصص در حقوق کرایهداری مشوره کنید.
خلاصه
مهلتهای فسخ (Kündigungsfrist) بخش مهم و اساسی قراردادهای کرایه در آلمان را تشکیل میدهند و برای هر دو طرف،
امنیت و ثبات فراهم میکنند.
با شناخت این مهلتها و برخورد مسئولانه و شفاف، میتوان قرارداد کرایه را به شکلی منظم و قانونمند ختم کرد
و از نزاعهای حقوقی پرمصرف و پیچیده دور ماند.
تیم نویسندهگان و ویراستاران وبسایت تلاش میکند با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع مختلف، معلومات هرچه دقیقتر را در اختیار خواننده قرار دهد. با آنهم، امکان دارد اشتباهاتی رخ دهد یا بعضی معلومات ناقص و یا بهصورت کامل تأیید نشده باشد. از اینرو، معلومات مندرج در این مقالات باید چون یک مرجع ابتدایی مورد استفاده قرار گیرد و برای بهدست آوردن معلومات قطعی و الزامآور، همیشه باید به ادارات و مراجع صلاحیتدار مراجعه گردد.
