ورود / ایجاد حساب
Mietnomaden چه کسانی اند؟
اصطلاح Mietnomaden به آن گروه از کرایهنشینها اشاره میکند که از حمایت قوی قانونی از مستأجران در آلمان سوءاستفاده میکنند؛ آنها از یک ملک به ملک دیگر نقل مکان میکنند، بدون اینکه کرایهٔ خانه را بپردازند و در بسیاری از موارد، خسارتهای بزرگ و مشکلات حقوقی در عقب خود باقی میگذارند.
این افراد معمولاً خیلی زود جای بودوباش خود را تبدیل میکنند و از طولانی بودن مراحل قانونی برای تخلیهٔ خانه به نفع خود استفاده مینمایند.
خطرها چیست؟
-
زیانهای مالی بزرگ بهخاطر کرایههای پرداختنشده
-
مصارف ترمیم و بازسازی خسارتهای وارد شده به خانه یا آپارتمان
-
حقالوکالهٔ وکلا و مصارف محاکم در جریان دعواها و پروسهٔ تخلیه
-
دورههای طولانی خالی بودن خانه که در آن ملک هیچگونه عاید کرایهای ندارد
مالک چگونه میتواند کرایهنشینهای خطرناک را از قبل تشخیص دهد؟
۱. بررسی اعتبار در SCHUFA
قبل از امضای قرارداد کرایه، همیشه از کرایهنشین احتمالی، یک گزارش اعتبار از SCHUFA (SCHUFA-Auskunft) تقاضا کنید تا معلوم شود آیا بدهیهای معوق یا سوابق منفی پرداخت در سابقهٔ او وجود دارد یا نه.
۲. بررسی اسناد درآمد
از متقاضی، اسناد تثبیت درآمد مانند پرزه معاش (فیش حقوق) یا تصدیق کار بخواهید تا مطمئن شوید او از نگاه مالی توان پرداخت منظم کرایه را دارد.
۳. بررسی مراجع کرایهای قبلی
یک تصدیق عدم بدهی کرایه یا نامهٔ توصیه از مالک قبلی درخواست کنید – و در صورت امکان، به طور مستقیم از طریق تلفون با او تماس بگیرید تا از رفتار پرداختی کرایهنشین تصویر روشنتر بهدست آورید.
۴. دقت در مصاحبهٔ حضوری
در وقت ملاقات حضوری، به نکات زیر توجه کنید:
-
روش صحبت و طرز برخورد متقاضی
-
میزان توجه او به جزئیات قرارداد
-
روشن بودن، صداقت و همخوانی اطلاعات و پاسخهای او
اطلاعات مبهم، جوابهای دوپهلو یا تناقضهای واضح میتوانند علایم هشداردهنده باشند.
اگر پرداخت کرایه متوقف شد چه باید کرد؟
گام اول: یادآوری و اخطار رسمی (Mahnung)
در قدم نخست، یک نامهٔ یادآوری رسمی بفرستید و در آن، از کرایهنشین بخواهید تا کرایههای باقیمانده را در یک مهلت مشخص و کوتاه بپردازد.
نادیده گرفتن این اخطار میتواند اساس برای اقدامات حقوقی جدیتر باشد.
گام دوم: فسخ فوری قرارداد (Fristlose Kündigung)
اگر با وجود اخطار، هنوز پرداخت انجام نشود، مالک میتواند قرارداد را بهشکل فوری و بدون درنظرگرفتن مهلت (Fristlose Kündigung) فسخ کند، بهخصوص زمانی که:
-
کرایهنشین به اندازهٔ دو ماه کرایه یا بیشتر مقروض باشد، یا
-
مجموع بدهیهای کرایه حداقل معادل دو ماه کرایه شده باشد.
گام سوم: اقامهٔ دعوای تخلیه (Räumungsklage)
اگر کرایهنشین با وجود فسخ قرارداد، خانه را ترک نکند، مالک میتواند در محکمهٔ مربوطه دعوی تخلیه (Räumungsklage) مطرح کند.
این روند ممکن است چندین ماه طول بکشد، به همین دلیل اقدام سریع و قاطع بسیار مهم است.
گام چهارم: اجرای حکم تخلیه
پس از صدور حکم قطعی تخلیه، میتوان با کمک مامور اجرای احکام (Gerichtsvollzieher) تخلیه را به صورت اجباری عملی کرد.
بسته به نوع روش اجرایی (برای مثال، روش موسوم به «Berliner Räumung») هزینهها و مراحل کار میتواند متفاوت باشد.
آیا امکان جبران خسارتها وجود دارد؟
-
مالک میتواند از طریق محکمه برای دریافت غرامت مالی مربوط به کرایههای پرداختنشده و خسارتهای وارد شده به خانه اقدام کند.
-
کاپرا (Kaution – پول تضمین یا دیپوزیت) میتواند برای پوشش قسمتی از بدهیها یا مصارف ترمیم مورد استفاده قرار گیرد.
-
در بعضی حالات، توصیه میشود مالکین بیمهٔ خسارت ناشی از عدم پرداخت کرایه (Mietausfallversicherung) بگیرند تا در برابر نپرداختن کرایه و خسارات عمدی یا خرابکاری مصون باشند.
نکات پیشگیرانهٔ مهم
-
هیچگاهی از بررسی دقیق اسناد مالی و سوابق کرایهای قبلی چشمپوشی نکنید.
-
از قراردادهای کرایه با متن حقوقی دقیق و دارای بندهای حمایتی واضح به نفع مالک استفاده کنید.
-
در نظر داشته باشید که یک بیمه برای پوشش عدم پرداخت کرایه و خسارات تهیه نمایید.
-
با کرایهنشینهای خود در تماس منظم باشید و در فواصل مناسب، از طریق بازدیدهای توافقی، وضعیت خانه را نظارت کنید.
خلاصه
برخورد با کرایهنشینهای مشکلآفرین که به آنها Mietnomaden گفته میشود، در آلمان نیازمند احتیاط، جدیت و آگاهی حقوقی است؛ از انتخاب دقیق کرایهنشین، تا نظارت بر پرداخت کرایه، و در صورت ضرورت، اقدام سریع حقوقی.
با بهکارگیری راهکارهای پیشگیرانهٔ هوشمندانه، تنظیم قراردادهای محکم و واکنش به موقع میتوان خطرات را بهطور قابل ملاحظهای کاهش داد و از سرمایهگذاری در ملک بهخوبی حفاظت کرد.
تیم نویسندهگان و ویراستاران این وبسایت تلاش میکنند با تحقیقات گسترده و استفاده از منابع مختلف، معلومات را تا حد امکان دقیق و معتبر ارائه کنند. با آن هم، احتمال وجود اشتباه یا ناتکمیل بودن و یا نهایی نبودن بعضی معلومات کاملاً از بین نمیرود. بنابر این، مطالب این نوشته باید به عنوان یک رهنمای ابتدایی و غیرالزامآور در نظر گرفته شود. برای گرفتن معلومات قطعی و متناسب با وضعیت شخصی خود، همیشه به ادارات رسمی، نهادهای مسئول یا مشاوران و حقوقدانان مسلکی مراجعه کنید.
