ورود / ایجاد حساب
Eigenbedarfskündigung چیست؟
اصطلاح Eigenbedarfskündigung به این معنا است که مالک، قرارداد کرایه را فسخ میکند، زیرا خود او یا یکی از اعضای نزدیک خانوادهاش بهشکل جدی و فوری به استفاده از خانهٔ کرایهای بهعنوان محل بودوباش نیاز دارد.
این دلیل برای فسخ قرارداد از دید قانون آلمان مجاز و مشروع است، اما برای جلوگیری از سوءاستفاده، شرایط سخت و مشخصی برای آن در نظر گرفته شده است.
کدام اعضای فامیل شامل میشوند؟
در حالت عادی قانون اشخاص ذیل را شامل میداند:
-
فرزندان و پدر و مادر
-
پدربزرگها، مادربزرگها و نواسهها (نوهها)
-
برادران و خواهران
-
در بعضی موارد، سایر اعضای نزدیک فامیل، اگر یک رابطهٔ شخصی و نزدیک ثابت شده باشد
شرایط فسخ کرایه بهدلیل نیاز شخصی چیست؟
۱. توضیح روشن و مفصل در مورد نیاز به خانه
مالک مکلف است در مکتوب فسخ، نیاز خود را به صورت واضح، مفصل و قابلباور توضیح دهد، مثلاً:
«میخواهم این آپارتمان را برای پسرم استفاده کنم که برای درس خواندن به این شهر میآید.»
۲. جدی و واقعی بودن نیاز
این ضرورت باید ریشهدار، واقعی و صادقانه باشد.
نباید از Eigenbedarf بهعنوان بهانهٔ ظاهری برای بیرون کردن کرایهنشین یا بالا بردن کرایه در آینده استفاده شود.
۳. رعایت مهلتهای قانونی برای اطلاع فسخ
مدت مهلت فسخ وابسته است به اینکه کرایهنشین چند سال در آن خانه بودوباش داشته است:
-
مدت کرایه کمتر از ۵ سال: مهلت فسخ ۳ ماه
-
مدت کرایه بین ۵ تا ۸ سال: مهلت فسخ ۶ ماه
-
مدت کرایه بیش از ۸ سال: مهلت فسخ ۹ ماه
حقوق کرایهنشین
اعتراض بهدلیل «وضعیت بسیار دشوار» (Härtefallregelung)
کرایهنشین میتواند در صورت وجود وضعیت سخت و استثنایی (Härtefall) به فسخ اعتراض کند یا تقاضای تمدید بودوباش در خانه را ارائه نماید، مثل:
-
سن بالا یا مریضی شدید
-
مشکل بسیار جدی در پیدا کردن خانهٔ بدیل در همان منطقه
-
وضعیتهای خاص فامیلی (اطفال کوچک، معلولیت، ضرورت به مراقبت و مانند آن)
در چنین موارد، محکمه بررسی میکند که آیا در این قضیهٔ مشخص، منافع کرایهنشین نسبت به منافع مالک برای استفادهٔ شخصی از خانه، برتری دارد یا نه.
غرامت و پرداختهای توافقی
در اصل، طبق قانون حق حتمی و تضمینشده برای گرفتن غرامت وجود ندارد.
اما در عمل، زیاد اتفاق میافتد که بین مالک و کرایهنشین یک پرداخت توافقی یا غرامت داوطلبانه برای آسانتر شدن نقلمکان و جلوگیری از منازعه مورد تفاهم قرار میگیرد.
اگر بعداً ثابت شود که نیاز واقعی نبوده، چه میشود؟
اگر بعداً معلوم گردد که مالک، خانه را برخلاف آنچه در مکتوب فسخ نوشته شده بود برای خود یا فامیل معرفیشده استفاده نکرده است، کرایهنشین سابق میتواند ادعای خسارهٔ مالی نماید.
در چنین حالت، این کار میتواند بهعنوان سوءاستفاده از حق فسخ ارزیابی شود و پیامدهای حقوقی و مالی برای مالک بههمراه داشته باشد.
نکات عملی برای کرایهنشینان
-
متن مکتوب فسخ را بهدقت بخوانید و تحلیل کنید.
-
فوراً بعد از دریافت مکتوب، با یک انجمن حمایت از کرایهنشینان (Mieterverein) یا وکیل متخصص در حقوق کرایه مشوره نمایید.
-
بدون مشورهٔ حقوقی، هیچگونه توافقنامه (مثلاً توافق بر ترک زودتر خانه یا انصراف از حقوق) را امضا نکنید.
-
اگر میخواهید به دلیل وضعیت سخت (Härtefall) اعتراض کنید، اسناد و مدارک مربوط به وضعیت اجتماعی، صحی و فامیلی خود را جمع کرده و آماده داشته باشید.
نکات عملی برای مالکان
-
در مکتوب فسخ، دلایل خود را صادقانه، واضح و با جزئیات کافی بیان کنید و در صورت امکان با شواهد مشخص همراه سازید.
-
تمام مهلتهای قانونی را مراعات کنید و از هر نوع فشار غیرقانونی بر کرایهنشین خودداری نمایید.
-
تلاش کنید با کرایهنشین گفتوگوی محترمانه و رو در رو داشته باشید و بهدنبال حل مسالمتآمیز موضوع باشید تا از پروسههای طولانی و پرمصرف محکمه جلوگیری شود.
خلاصه
فسخ قرارداد بهدلیل نیاز شخصی مالک به مسکن (Eigenbedarfskündigung) یک وسیلۀ قانونی و مشروع در حقوق کرایه در آلمان است، اما در کنار آن شرایط و محدودیتهای سختگیرانه وجود دارد تا از بیرون کردن خودسرانهٔ کرایهنشینان جلوگیری شود.
اگر هر دو طرف، یعنی مالک و کرایهنشین، از حقوق و مکلفیتهای خود بهخوبی آگاه باشند و مسئولانه عمل کنند، میتوانند تا حد زیادی از بروز منازعات پیچیدهٔ حقوقی جلوگیری نمایند.
تیم نویسندگان و ویراستاران این وبسایت، با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع مختلف، تلاش میکند معلوماتی تا حد امکان دقیق و قابل اعتماد ارائه کند. با آنهم، احتمال اشتباه یا ناقص بودن بعضی جزئیات بهطور کامل از بین نمیرود. بنابر این، این معلومات باید بهعنوان یک رهنمای ابتدایی و غیرالزامآور تلقی شود. برای بهدست آوردن مشورهٔ حقوقی قطعی و مطابق با وضعیت شخصی خود، حتماً به ادارات مسئول یا مشاوران و وکلای دارای صلاحیت مراجعه کنید.
