Eigenbedarfskündigung چیست؟
اصطلاح Eigenbedarfskündigung به این معناست که مالک قرارداد اجاره را فسخ میکند، چون خود او یا یکی از بستگان نزدیکش بهطور جدی و فوری به سکونت در ملک اجارهای نیاز دارد.
این دلیل برای فسخ، از نظر قانون آلمان موجه و قابلقبول است، اما برای جلوگیری از سوءاستفاده، مشمول شرایط سختگیرانهای است.
کدام بستگان شامل میشوند؟
قانون بهطور معمول افراد زیر را در دایرهٔ بستگان مشمول در نظر میگیرد:
فرزندان و پدر و مادر
پدربزرگها و مادربزرگها و نوهها
برادران و خواهران
در بعضی موارد، سایر بستگان نزدیک، در صورتی که یک رابطهٔ شخصی و عاطفی قوی قابلاثبات باشد
شرایط فسخ بهدلیل نیاز شخصی چیست؟
۱. توضیح دقیق و روشن نیاز به مسکن
مالک باید در نامۀ فسخ، نیاز خود به مسکن را بهصورت جزئی، قابلفهم و باورپذیر توضیح دهد، مثلاً:
«میخواهم این آپارتمان را برای پسرم استفاده کنم که برای تحصیل به این شهر نقل مکان میکند.»
۲. واقعی و جدی بودن نیاز
این نیاز باید واقعی، جدی و موجه باشد.
نباید از Eigenbedarf بهعنوان بهانهای ظاهری برای بیرون کردن مستأجر یا اجاره دادن بعدی با مبلغی بسیار بالاتر استفاده شود.
۳. رعایت مهلتهای قانونی اعلام فسخ
مدت مهلت قانونی فسخ به طول مدت اجاره بستگی دارد:
مدت اجاره کمتر از ۵ سال: مهلت فسخ ۳ ماه
مدت اجاره بین ۵ تا ۸ سال: مهلت فسخ ۶ ماه
مدت اجاره بیش از ۸ سال: مهلت فسخ ۹ ماه
حقوق مستأجر
اعتراض بهدلیل «وضعیت سخت» (Härtefallregelung)
اگر مستأجر در وضعیت سخت و استثنایی (Härtefall) قرار داشته باشد، میتواند به فسخ اعتراض کند یا تمدید ماندن در ملک را درخواست نماید، مانند:
سن بالا یا بیماری جدی
دشواری شدید در یافتن مسکن جایگزین در همان منطقه
شرایط ویژهٔ خانوادگی (فرزندان کوچک، ناتوانی، نیاز به مراقبت و… )
در چنین مواردی، دادگاه بررسی میکند که آیا در آن پروندهٔ مشخص، منافع مستأجر نسبت به منافع مالک در استفادهٔ شخصی از ملک برتری دارد یا نه.
غرامت و پرداختهای توافقی
قانوناً الزام قطعی برای پرداخت غرامت به مستأجر وجود ندارد.
با این حال، در عمل اغلب یک غرامت یا پرداخت توافقی میان مالک و مستأجر مورد مذاکره قرار میگیرد تا خروج مستأجر آسانتر شود و از درگیری جلوگیری گردد.
اگر ثابت شود نیاز واقعی نبوده است چه میشود؟
اگر بعداً مشخص گردد که مالک، ملک را بر خلاف آنچه در نامۀ فسخ اعلام کرده واقعاً برای خود یا بستگان معرفیشده استفاده نکرده است، مستأجر سابق میتواند درخواست جبران خسارت مالی کند.
در این حالت، رفتار مالک ممکن است بهعنوان سوءاستفاده از حق فسخ شناخته شود و تبعات حقوقی و مالی برای او بهدنبال داشته باشد.
نکات عملی برای مستأجران
متن نامۀ فسخ را با دقت کامل بخوانید و بررسی کنید.
بلافاصله پس از دریافت نامه، با یک انجمن حمایت از مستأجران (Mieterverein) یا وکیل متخصص در حقوق اجاره مشورت کنید.
بدون مشاورهٔ حقوقی، هیچ توافقنامهای (مثل توافق بر خروج زودتر یا انصراف از حقوق) را امضا نکنید.
اگر قصد دارید بهدلیل وضعیت سخت (Härtefall) اعتراض کنید، مدارک و مستندات مربوط به وضعیت اجتماعی، سلامتی و خانوادگی خود را جمعآوری و آماده کنید.
نکات عملی برای مالکان
در نامۀ فسخ، دلایل خود را صادقانه، روشن و با جزئیات کافی توضیح دهید و در صورت امکان با شواهد مشخص آن را پشتیبانی کنید.
تمام مهلتهای قانونی را رعایت کرده و از هرگونه فشار غیرقانونی بر مستأجر خودداری نمایید.
سعی کنید با مستأجر گفتوگوی محترمانه و شفاف داشته باشید و بهدنبال یک راهحل توافقی باشید تا از روندهای طولانی و پرهزینهٔ قضایی پیشگیری شود.
خلاصه
فسخ بهدلیل نیاز شخصی مالک به مسکن (Eigenbedarfskündigung) یک ابزار قانونی و مشروع در حقوق اجارهٔ آلمان است، اما همزمان با آن الزامات و محدودیتهای سختگیرانهای برای جلوگیری از رفتار خودسرانه و ناعادلانه وجود دارد.
آگاهی دقیق از حقوق و تعهدات هر دو طرف کمک میکند تا مالک و مستأجر در چنین موقعیتهایی با تدبیر و مسئولیتپذیری عمل کنند و از بروز اختلافات پیچیدهٔ حقوقی تا حد امکان جلوگیری شود.
تیم نویسندگان و دبیران این وبسایت با انجام پژوهشهای گسترده و مراجعه به منابع متعدد تلاش میکند اطلاعاتی تا حد ممکن دقیق و قابل اعتماد ارائه دهد. با این حال، احتمال بروز خطا یا ناقص بودن برخی جزئیات بهطور کامل منتفی نیست. بنابراین، مطالب این مقاله باید بهعنوان یک راهنمای اولیه و غیرالزامآور در نظر گرفته شود. برای دریافت مشاورهٔ حقوقی قطعی و متناسب با شرایط شخصی خود، حتماً با ادارات مسئول یا کارشناسان و وکلای واجد صلاحیت مشورت کنید.
