Vorsteuerabzug چیست؟
اصطلاح Vorsteuerabzug به این معنا است که شما حق دارید مالیات بر ارزش افزوده (Umsatzsteuer) که بالای مصارف مربوط به کار و تجارت پرداخت کردهاید – از جمله مصارف ساختوساز، بازسازی و ترمیم ملک – را از مالیاتی که باید به اداره مالیه بپردازید کسر کنید.
وقتی شرایط قانونی فراهم باشد، این مالیات پرداختشده میتواند با مالیات خروجی شما تهاتر شود و در نتیجه شما پول دوباره دریافت میکنید یا هزینه واقعی بازسازی شما پایین میآید.
چه وقت میتوان مالیه بازسازی را پس گرفت؟
یک مالک در شرایط زیر معمولاً میتواند مالیات بر ارزش افزوده بازسازی یا نوسازی را پس بگیرد:
-
اگر ملک بهطور عمده برای مقاصد تجارتی مشمول مالیات بر ارزش افزوده استفاده شود (برای نمونه، کرایهدادن به کرایهنشینانی که خودشان مشمول مالیه بوده و حق Vorsteuerabzug دارند).
-
اگر مالک طبق قانون مالیه فروش آلمان (UStG) در اداره مالیه به عنوان „Unternehmer“ (فعال اقتصادی/بیزنسمند) ثبت شده باشد.
چه وقت استفاده از Vorsteuerabzug ممکن نیست؟
در موارد زیر معمولاً امکان استفاده از Vorsteuerabzug وجود ندارد:
-
اگر ملک کاملاً برای استفاده شخصی یا مسکونی غیرمشمول مالیه استفاده شود.
-
اگر ملک به اشخاص خصوصی کرایه داده شود، بدون اینکه گزینه مشمول کردن کرایه به مالیه (Option zur Steuerpflicht) انتخاب شده باشد.
شرایط مهم برای استفاده از Vorsteuerabzug
-
بل (فاکتور) درست و رسمی:
بل باید تمام معلومات الزامی مطابق § 14 UStG را داشته باشد، از جمله:
-
نام و آدرس کامل عرضهکننده و خریدار،
-
نمبر مالیه یا نمبر شناسایی مالیات بر ارزش افزوده (USt-IdNr.) عرضهکننده،
-
نمبر بل، شرح کار، مبلغ خالص و مقدار مالیات بر ارزش افزوده بهطور جداگانه.
-
-
استفاده مشمول مالیه:
ملک باید بیشتر از ۱۰٪ برای فعالیتهای تجارتی مشمول مالیه بر ارزش افزوده استفاده شود.
-
ثبوت استفاده تجارتی:
مالک باید بتواند با اسنادی مانند قراردادهای کرایه، نقشهها، اسناد تجارتی و غیره استفاده تجارتی ملک را ثابت کند.
چطور میتوان برای پسگرفتن مالیه اقدام کرد؟
-
ثبت به حیث Unternehmer (فعال اقتصادی):
مالک باید در اداره مالیه به عنوان شخص مشمول مالیه بر ارزش افزوده ثبت شده باشد.
-
ارائه اظهارنامههای دورهای مالیه بر ارزش افزوده:
در اظهارنامههای ماهانه یا سهماهه مالیه بر ارزش افزوده، مبالغ مالیه پرداختشده برای بازسازی بهعنوان Vorsteuer (مالیه قابل کسر) درج میشود.
-
تهاتر با بدهی مالیاتی:
Vorsteuer با مالیهای که بالای فروشها (Umsätze) باید پرداخت شود تهاتر میشود. اگر Vorsteuer بیشتر از مالیه خروجی باشد، معمولاً اداره مالیه مبلغ اضافه را پس میپردازد.
-
مدارک و اسناد:
تمام بلها، رسیدهای پرداخت و اسناد مربوط به استفاده تجارتی ملک باید بهطور منظم نگهداری شود تا در صورت نیاز به اداره مالیه ارائه گردد.
مزایا
-
صرفهجویی بزرگ مالی:
نرخ عمومی مالیات بر ارزش افزوده در آلمان ۱۹٪ است. در پروژههای بزرگ ساختوساز یا بازسازی، استفاده از Vorsteuerabzug میتواند هزینه واقعی سرمایهگذاری را بهشدت پایین بیاورد.
-
بهبود وضعیت نقدینگی:
با پسگرفتن مالیه، مصارف واقعی شما کمتر میشود و نقدینگی (Liquidität) شما بهتر میگردد.
ریسکها و مشکلات احتمالی
-
تغییر استفاده ملک در ظرف ۱۰ سال:
اگر در دوره تنظیم (معمولاً ۱۰ سال طبق § 15a UStG) استفاده از ملک از حالت تجارتی مشمول مالیه به استفاده شخصی یا معاف از مالیه تبدیل شود، اداره مالیه میتواند بخواهد که بخش یا تمام Vorsteuer کسرشده دوباره پرداخت شود.
-
الزامات شدید در ثبت و نگهداری اسناد:
تمام بلها و قراردادها باید کامل و منظم نگه داشته شود تا در هنگام بررسیهای مالیاتی مشکل ایجاد نشود.
نکات مهم
-
قبل از شروع هر پروژه بزرگ بازسازی، حتماً با یک Steuerberater (مشاور مالیاتی) صحبت کنید تا ببینید چقدر میتوانید از Vorsteuerabzug استفاده کنید.
-
در قراردادها، اجارهنامهها و بلها، به عبارات واضح و درست توجه کنید، مخصوصاً درباره گزینه مشمولکردن کرایه به مالیه.
-
مطابق قانون آلمان، اسناد و بلها را حداقل ده سال نگهداری کنید.
خلاصه
استفاده از Vorsteuerabzug برای هزینههای بازسازی و ساخت در آلمان، یک ابزار مهم برای کاهش هزینههای واقعی سرمایهگذاری در املاک تجارتی است. اما این امکان با شرایط قانونی سخت، نیاز به اسناد دقیق و برنامهریزی درازمدت همراه است.
اگر از قبل برنامهریزی کنید، استفاده تجارتی ملک را واضح و ثابت نشان دهید و از مشاوره تخصصی استفاده کنید، میتوانید از این سیستم بهصورت قانونی و امن بهره ببرید و بیشترین منفعت مالی را از پروژههای ساختمانی و نوسازی خود بهدست آورید.
تیم نویسندهگان و ویراستاران این وبسایت بر اساس تحقیقات گسترده و استفاده از منابع مختلف، سعی میکند معلومات دقیق و مفید در اختیار شما بگذارد. با آنهم، امکان اشتباه یا ناقصبودن بعضی معلومات وجود دارد. لطفاً این متن را بهعنوان یک رهنمای ابتدایی در نظر بگیرید و برای مشوره معتبر و بهروز، حتماً با مشاوران مالیاتی، حقوقی یا ادارات مسئول تماس بگیرید.
