37. كل ما تريد معرفته عن شراء عقار بسعر مزاد قضائي (Zwangsversteigerung)

ما هو المزاد القضائي (Zwangsversteigerung)؟

المزاد القضائي هو عملية بيع قسري لعقار يتم تنفيذها من قبل المحكمة، عادةً بسبب تخلف المالك السابق عن سداد القروض أو الضرائب. يهدف المزاد إلى تحصيل مستحقات الدائنين، ويُنفذ وفق إجراءات قانونية صارمة.

مميزات شراء عقار عبر مزاد قضائي

  • أسعار مغرية: غالبًا ما تُباع العقارات بأسعار تقل عن قيمتها السوقية بنسبة تصل إلى 30% أو أكثر.
  • عدم وجود عمولة للسمسار: معظم المزادات لا تفرض عمولة وساطة.
  • فرص استثمارية جيدة: يمكن تحقيق أرباح كبيرة عند إعادة البيع أو التأجير.

التحديات والمخاطر

  • عدم إمكانية المعاينة دائمًا: قد لا يُسمح بدخول العقار أو فحصه مسبقًا.
  • عدم ضمان خلو العقار من الإشغالات: في بعض الحالات، قد يبقى المالك السابق أو المستأجرون في العقار، ما يتطلب إجراءات قانونية للإخلاء.
  • تحمل المسؤولية عن ديون معينة: مثل تكاليف المجتمع السكني المتراكمة أو الرسوم البلدية.

خطوات شراء عقار في مزاد قضائي

1. البحث عن العقارات المعروضة

يمكن الاطلاع على قوائم المزادات عبر مواقع المحاكم الإقليمية أو بوابات المزادات المتخصصة مثل zvg-portal.de.

2. مراجعة تقرير الخبرة (Verkehrswertgutachten)

كل عقار في المزاد القضائي يجب أن يكون له تقرير تقدير القيمة السوقية، يقدمه خبير مستقل. هذا التقرير يشمل وصفًا لحالة العقار، التقديرات، والحقوق والالتزامات المسجلة.

3. تحديد الحد الأقصى للسعر

حدد ميزانية قصوى قبل دخول المزاد، لتجنب المزايدة العاطفية ودفع مبلغ يتجاوز القيمة الفعلية.

4. دفع تأمين المشاركة

للمشاركة في المزاد، يجب دفع تأمين (Sicherheitsleistung)، عادةً ما يعادل 10% من القيمة التقديرية، يتم تقديمه بشيك مُصدق أو حوالة مصرفية.

5. حضور المزاد

يُعقد المزاد في المحكمة، ويعلن القاضي عن السعر المبدئي. يمكن تقديم العروض بشكل علني، ويفوز أعلى عرض بعد انتهاء الجلسة.

6. استكمال الدفع والتسجيل

بعد الفوز، يجب دفع المبلغ المتبقي خلال فترة يحددها القانون (عادةً 4-6 أسابيع). بعدها، يتم تسجيل العقار في السجل العقاري (Grundbuch) باسم المشتري.

التكاليف الإضافية

  • ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer): بين 3.5% و6.5% من سعر الشراء.
  • أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل: حوالي 1.5% إلى 2%.
  • التكاليف القانونية لإخلاء العقار (إذا لزم).

نصائح هامة

  • استعن بمحامٍ مختص لمراجعة تقرير الخبرة والقضايا القانونية المرتبطة بالعقار.
  • إذا أمكن، تفقد العقار من الخارج، أو استفسر عن حالته من الجيران.
  • تأكد من عدم وجود التزامات مالية مسجلة، مثل حقوق مرور أو ديون مشتركة.
  • خطط دائمًا لميزانية إضافية لتغطية أعمال الترميم أو الصيانة المفاجئة.

خلاصة

شراء عقار من خلال مزاد قضائي في ألمانيا فرصة كبيرة للحصول على سعر جذاب، لكنه في الوقت نفسه خطوة معقدة تحمل مخاطر قانونية ومالية مهمة. عبر التحضير الجيد، فهم الإجراءات، والاستعانة بالخبراء، يمكنك استغلال هذه الفرصة بأمان وتحقيق استثمار ناجح، سواء للسكن أو لإعادة البيع وتحقيق الأرباح.

ـ يحرص فريق الكتاب والمحررين في الموقع  على تقديم معلومات دقيقة من خلال بحث مكثف واطلاع على عدة مصادر عند كتابة المقالات، ومع ذلك قد تظهر بعض الأخطاء أو ترد معلومات غير مؤكدة. لذلك، يُرجى اعتبار المعلومات الواردة في المقالات مرجعية أولية والرجوع دائماً إلى الجهات المختصة للحصول على المعلومات المؤكدة.


Teilen: