مزاد قضایی (Zwangsversteigerung) چیست؟
مزاد قضایی یا Zwangsversteigerung یک روند فروش اجباری ملک است که از طرف محکمه (دادگاه) انجام میشود. این کار معمولاً زمانی صورت میگیرد که مالک قبلی نتوانسته است قسطهای قرضه یا مالیاتهای خود را پرداخت کند. هدف اصلی از این مزاد، وصول طلبهای طلبکاران است و تمام مراحل آن مطابق قوانین و طرزالعملهای سخت و مشخص انجام میشود.
مزایای خرید ملک از طریق مزاد قضایی
-
قیمتهای وسوسهانگیز: اکثر وقتها ملکها با قیمتی کمتر از ارزش واقعی بازار به فروش میرسند؛ گاهی تا حدود ۳۰٪ یا حتی بیشتر پایینتر از قیمت معمول بازار.
-
عدم پرداخت کمیسیون برای بنگاه: در اکثر مزادهای قضایی، کمیسیون برای مشاور املاک یا بنگاه در نظر گرفته نمیشود.
-
فرصت خوب برای سرمایهگذاری: اگر حسابشده عمل کنید، میتوانید با کرایه دادن یا فروش مجدد ملک، منفعت (سود) خوبی بهدست بیاورید.
چالشها و خطرها
-
همیشه امکان دیدن داخل ملک نیست: همیشه اجازه نمیدهند که قبل از مزایده داخل خانه یا اپارتمان را ببینید و از نظر فنی بررسی کنید.
-
عدم تضمین خالی بودن ملک: در بعضی موارد، ممکن است مالک قبلی یا کرایهنشینها هنوز در ملک زندهگی کنند و برای بیرون کردن آنها نیاز به دعوای حقوقی و حکم تخلیه جداگانه باشد.
-
قبول بعضی بدهیها: مثلاً بدهیهای عقبمانده شارژ ساختمان، مصارف مشترک یا بعضی فیسها و مالیاتهای شهرداری که ممکن است به دوش خریدار جدید بیفتد.
مراحل خرید ملک در یک مزاد قضایی
۱. جستوجوی ملکهای موجود در مزاد
فهرست مزادها و ملکهای مربوط را میتوانید از طریق سایتهای محکمههای محلی یا از پورتالهای مخصوص مزایده مثل zvg-portal.de بهدست بیاورید.
۲. دیدن گزارش کارشناس (Verkehrswertgutachten)
برای هر ملکی که در مزاد قضایی عرضه میشود، یک گزارش ارزیابی ارزش بازار (Verkehrswertgutachten) توسط یک کارشناس مستقل آماده میگردد. در این گزارش معمولاً این موارد نوشته میشود:
-
توضیح در مورد وضعیت ساختمانی و فزیکی ملک،
-
برآورد ارزش بازار،
-
معلومات در مورد حقوق ثبتشده، محدودیتها و بارهای حقوقی در اسناد رسمی و Grundbuch.
۳. تعیین سقف قیمت که حداکثر میپردازید
قبل از رفتن به جلسه مزاد، برای خودتان یک حداکثر قیمت (سقف پیشنهادی) مشخص کنید تا در فضای هیجانی مزایده، بیش از ارزش اصلی ملک پول نپردازید.
۴. پرداخت ضمانت برای شرکت در مزاد
برای این که اجازه داشته باشید در مزاد اشتراک کنید، باید یک ضمانت (Sicherheitsleistung) پرداخت کنید که معمولاً ۱۰٪ ارزش کارشناسیشده ملک است. این پول معمولاً از طریق چک بانکی تضمینشده یا حواله بانکی پرداخت و به محکمه ثابت میشود.
۵. حضور در جلسه مزاد
مزاد در ساختمان محکمه برگزار میشود. قاضی یا مسئول جلسه ابتدا قیمت ابتدایی (قیمت شروع) را اعلان میکند و بعد از آن پیشنهادها بهطور علنی داده میشوند. وقتی وقت تعیینشده تمام شود، بالاترین پیشنهاد معتبر برنده میشود و «حکم مزایده» (Zuschlag) به نام او صادر میگردد.
۶. تکمیل پرداخت و ثبت در Grundbuch
بعد از برنده شدن، باید در مهلت قانونی (معمولاً ۴ تا ۶ هفته) بقیه مبلغ خرید را بپردازید. بعد از پرداخت، نام شما بهعنوان مالک جدید در دفتر ثبت املاک (Grundbuch) درج میشود و شما بهطور رسمی مالک ملک میشوید.
هزینههای اضافی
-
مالیات انتقال ملک (Grunderwerbsteuer): بین تقریباً ۳٫۵٪ تا ۶٫۵٪ قیمت خرید، بسته به ایالت.
-
مصارف نوتار و ثبت Grundbuch: معمولاً حدود ۱٫۵٪ تا ۲٪.
-
هزینههای حقوقی و اجرایی برای تخلیه: اگر ملک هنوز اشغال شده باشد و نیاز به تخلیه قانونی داشته باشد.
نکات مهم
-
حتماً با یک وکیل مسلکی در امور ملک و مزادهای قضایی مشوره کنید تا گزارش کارشناس، اسناد ملک، Grundbuch و وضعیت حقوقی را بهطور دقیق بررسی کند.
-
اگر ممکن باشد، حداقل از بیرون ملک را ببینید و از همسایهها یا مدیر ساختمان در مورد وضعیت آن معلومات بگیرید.
-
به دقت بررسی کنید که آیا حقوق عبور، حقالعبور، حقوق مشترک یا بدهیهای دیگر به نام ملک ثبت شده است یا نه.
-
همیشه یک بودجه اضافی برای ترمیم، بازسازی و مخارج پیشبینینشده در نظر داشته باشید.
خلاصه
خرید یک ملک از طریق مزاد قضایی (Zwangsversteigerung) در آلمان میتواند فرصت بسیار خوبی برای گرفتن ملک با قیمت مناسب باشد، اما در عین حال یک روند پیچیده با خطرهای حقوقی و مالی است. با آمادگی درست، شناختن مراحل قانونی و استفاده از مشوره متخصصان، میتوانید از این فرصت بهگونه امن استفاده کنید و یک سرمایهگذاری موفق، چه برای زندهگی شخصی و چه برای فروش مجدد و بهدست آوردن منفعت، انجام دهید.
تیم نویسندهها و ویراستاران این وبسایت تلاش میکند بر اساس تحقیقات گسترده و استفاده از منابع مختلف، معلومات دقیق و قابل اعتماد در اختیار شما قرار دهد. با این هم، همیشه احتمال اشتباه یا ناقص بودن معلومات وجود دارد. پس لطفاً این نوشته را فقط بهعنوان راهنمای ابتدایی در نظر بگیرید و برای گرفتن مشوره نهایی و تازه، حتماً با وکلای مسلکی، نوتارها یا ادارات مسئول تماس بگیرید.
