Hukuki kontrol neden gereklidir?

Yatırımınızı korumak: Taşınmazı, üzerinde gizli borçlar veya bekleyen yükümlülükler olmadan, tam mülkiyetle devraldığınızdan emin olursunuz.
Uyuşmazlıklardan kaçınmak: Sözleşme imzalanmadan önce hukuki kısıtlamaların tespit edilmesi, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlık riskini ciddi şekilde azaltır.
İzin verilen kullanımın netleşmesi: Bazı taşınmazlar yalnızca konut veya yalnızca ticari amaçla kullanılmaya izinlidir; bu durumun baştan bilinmesi gerekir.

Hukuki kontrolün temel adımları

1. Tapu kaydının (Grundbuch) incelenmesi

Grundbuch, bir taşınmazın hukuki durumunu kontrol etmek için en önemli kaynaktır ve genellikle üç ana bölümden oluşur:

• Bölüm I (Eigentumsverhältnisse): Taşınmazın mevcut malikini gösterir.

• Bölüm II (Lasten und Beschränkungen): Üçüncü kişilerin ayni haklarını listeler; örneğin geçit hakkı, oturma hakkı vb.

• Bölüm III (Grundpfandrechte): İpotek, taşınmaz rehni ve diğer kredi teminatlarını içerir.

Herhangi bir mali taahhütte bulunmadan önce güncel bir tapu kaydı örneği (aktueller Grundbuchauszug) alınması şiddetle tavsiye edilir.

2. İpotek ve borçların kontrolü

Taşınmaz üzerinde kayıtlı ipotek ya da başka kredi olup olmadığı mutlaka netleştirilmelidir. Varsa, bu yüklerin satın almadan önce veya en geç satış bedelinin ödenmesiyle nasıl ve ne zaman kaldırılacağı veya devredileceği açıkça belirlenmelidir.

3. İmar planının (Bebauungsplan) incelenmesi

Bebauungsplan, ilgili parsel üzerinde hangi yapıların ve hangi tadilatların yapılabileceğini gösterir. Özellikle şu durumlarda önemlidir:

• Binada tadilat veya yenileme planlıyorsanız,

• Ek bina, garaj, çatı katı vb. yapmak istiyorsanız,

• Kullanım amacını değiştirmeyi düşünüyorsanız (örneğin konuttan iş yerine).

4. Özel kullanım haklarının kontrolü

Taşınmazla ilgili üçüncü kişiler lehine özel haklar bulunabilir; örneğin:

• geçit hakkı (Wegerecht),

• oturma hakkı (Wohnrecht),

• ortak alan veya tesisleri kullanma hakları.

Bu hakların, sözleşme imzalanmadan önce açık ve net şekilde tespit edilmesi ve anlaşılması gerekir; çünkü kullanım imkanlarınızı kalıcı olarak sınırlayabilirler.

5. Ruhsat ve izinlerin kontrolü

Mevcut binalarda şu hususlar mutlaka kontrol edilmelidir:

• Önemli tüm inşaat ve tadilatların geçerli inşaat ruhsatı ile yapılıp yapılmadığı,

• Kaçak ekler, izinsiz çatı katı veya yasa dışı kullanım değişikliği olup olmadığı,

• Taşınmaz hakkında verilmiş bir yıkım kararı veya kullanım yasağı bulunup bulunmadığı.

Bu kontroller sayesinde, ileride para cezaları, kullanım yasakları veya yıkım yükümlülükleriyle karşılaşma riskiniz azalır.

6. Kat mülkiyeti ve site belgelerinin incelenmesi (daire alırken)

Bir apartman dairesi satın alıyorsanız, ayrıca şu belgeleri de incelemek önemlidir:

• Kat mülkiyeti beyanı ve site/ apartman yönetmeliği (Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung)

• Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları (Eigentümerversammlungen)

• Bakım-onarım planları ve ayrılmış yedek fonlar (gelecekteki masraflar için)

Bu belgeler, ileride karşınıza çıkabilecek masrafları, mevcut anlaşmazlıkları ve sitenin mali durumunu anlamanıza yardımcı olur.

Noterin (Notar) rolü

Almanya’da noter, taşınmaz alım satımında merkezi bir rol oynar. Noter:

• Satış sözleşmesinin şekil ve kanuna uygunluğunu kontrol eder,

• Sözleşmenin önemli maddelerini size açıklar,

• Tapu kaydına tescil işlemlerini başlatır ve mülkiyet devrinin hukuken düzgün tamamlanmasını sağlar.

Buna rağmen, sözleşmeye imza atmadan önce taşınmazın hukuki ve mali durumunu ayrıntılı şekilde kontrol ettirmek alıcının kendi sorumluluğundadır; çoğu durumda uzman bir avukattan destek almak akıllıca olacaktır.

Pratik öneriler

• Tüm belgeleri incelemesi için gayrimenkul hukukunda uzman bir avukata danışın.

• Satıcıya veya emlakçıya detaylı sorular sormaktan çekinmeyin.

• Yalnızca sözlü bilgilere güvenmeyin; mutlaka resmi ve yazılı belgeler isteyin.

• Sözleşmeyi sakin bir şekilde incelemek için kendinize yeterli zaman tanıyın ve asla zaman baskısı altında imzalamayın.

Sonuç

Almanya’da bir taşınmazın hukuki olarak incelenmesi, başarılı, şeffaf ve sürprizsiz bir alım-satımın temel taşıdır. Grundbuch kayıtlarının, ipoteklerin, ruhsatların ve site belgelerinin dikkatle kontrol edilmesiyle yatırımınızı korur ve yeni mülkiyet hakkınızı en yüksek düzeyde güvence altına almış olursunuz.

Bu internet sitesinin yazar ve editör ekibi, kapsamlı araştırmalar ve çeşitli kaynaklara dayanarak mümkün olduğunca doğru bilgiler sunmaya çalışmaktadır. Buna rağmen, zaman zaman hatalar veya eksik bilgiler ortaya çıkabilir. Bu nedenle bu metni ilk elden bir bilgilendirme olarak değerlendirmeniz ve kesin, güncel ve bağlayıcı hukuki bilgi için mutlaka ilgili resmi makamlara, noterlere veya konusunda uzman avukatlara başvurmanız tavsiye edilir.