چرا بسیاری از مردم به جای خرید خانه آماده، خرید زمین را ترجیح میدهند؟
آزادی کامل در طراحی: شما میتوانید تمام جزئیات خانه آیندهتان را مطابق سلیقه و ضرورتهای خانوادگی خود طرحریزی کنید.
کاهش هزینههای درازمدت: خانههای نو معمولاً از نگاه انرژی صرفهجو بوده و مصارف نگهداری و ترمیم را پایین میآورند.
سرمایهگذاری درازمدت: ارزش زمین و ساختمانی که بعداً روی آن اعمار میشود، در گذر زمان میتواند بلند برود، بهخصوص در مناطق محبوب و پرجذب.
قبل از خرید زمین باید به چه مواردی توجه کرد؟
نقشه تنظیمات ساختمانی محلی (Bebauungsplan)
پیش از آنکه زمین را بخرید، ضرور است نقشه ساختمانی یا پلان انکشافی محلی را که از طرف شهرداری ترتیب میشود، بررسی نمایید. این نقشه مشخص میسازد:
کدام نوع ساختمانها اجازه دارند (رهایشی، تجاری یا هردو با هم/مختلط).
چه ارتفاع و چند منزل برای ساختمان ممکن و مجاز است.
شرایط مربوط به ساحات سبز و مکلفیت ساخت پارکینگها.
حدود ملک و فاصلههای قانونی نسبت به املاک همسایه.
حالت زمین و موجودیت زیربناها
دقیق ببینید که آیا زمین به زیربناهای لازم دسترسی دارد یا خیر:
وصل بودن به شبکه برق، آب و فاضلاب.
راههای عبور و دسترسی، و ارتباط با شبکه ترانسپورت.
شبکههای مخابراتی و انترنت.
گزارش خاک (Bodengutachten)
گزارش تخنیکی خاک برای این مهم است که روشن شود زمین برای اعمار ساختمان مناسب است یا نه، و آیا مشکلاتی مانند خاک رُسی، سست یا سطح بلند آب زیرزمینی وجود دارد. چنین موضوعات میتواند مصارف ساختمانی را بهگونه چشمگیر افزایش دهد.
حقوق استفاده و ثبت در اداره ثبت ملکیتها
با مراجعه به دفتر ثبت اسناد ملکیت (Grundbuch) این نکات را وارسی نمایید:
مالکین قبلی زمین چه کسانی بودهاند.
آیا برای دیگران حق عبور، حق استفاده مشترک یا سایر حقوق ثبت شده است.
آیا رهن، قرضه یا مکلفیتهای مالی دیگر بر زمین ثبت است یا نه.
مراحل خرید زمین در آلمان
۱. جستوجو و گزینش موقعیت
موقعیت زمین را مطابق ضرورتهای خود انتخاب کنید: نزدیکی به محل کار، مکتبها، وسایل ترانسپورت عمومی و ساحات طبیعی.
۲. مذاکره و پیشکش قیمت (آفر)
پس از آنکه زمین مناسب را پیدا کردید، میتوانید در مورد قیمت با فروشنده صحبت و مذاکره کنید. در بعضی مناطق، مخصوصاً وقتی زمین مربوط شهرداری باشد، قیمتها تاحدی ثابت بوده و امکان چانهزنی کمتر است.
۳. امضای قرارداد خرید
قرارداد خرید در حضور «نوتار» (Notar) و در دفتر رسمی امضا میشود. در این قرارداد تمام جزئیات حقوقی و شرایط خاص مربوط به زمین درج میگردد.
۴. پرداخت مصارف
مالیه انتقال ملک (Grunderwerbsteuer): معمولاً بین تقریباً ۳٫۵٪ تا ۶٫۵٪ از قیمت خرید، بسته به اینکه در کدام ایالت هستید.
مصارف نوتار و ثبت در اداره ثبت ملکیتها: در حدود ۱٫۵٪ تا ۲٪ از قیمت خرید.
حقالزحمه دلال یا بنگاه معاملاتی (اگر باشد): تا حدود ۷٪.
۵. ثبت زمین به نام خریدار
پس از تکمیل مراحل حقوقی، نام خریدار جدید در دفتر ثبت ملکیتها درج میشود و او بهطور رسمی مالک قانونی زمین شناخته میشود.
مصارف اضافی پس از خرید
مصارف آمادهسازی زمین و وصل کردن به شبکههای خدماتی (اگر قبلاً وصل نشده باشد).
مصارف گزارش خاک و اخذ جوازها و تصدیقنامههای اداری.
مصارف نقشهکشی، طرح و مشورههای انجینری و معماری.
مصارف حقیقی اعمار (مواد ساختمانی، قرارداد با شرکتهای ساختمانی، جوازهای ساختمانی).
مزایای خرید زمین
آزادی فراوان در طراحی و پلانگذاری خانه مطابق دلخواه.
امکان استفاده از روشهای مدرن، کممصرف و پایدار در اعمار.
یک سرمایهگذاری درازمدت در منطقهای که امکان رشد و بلند رفتن قیمت دارد.
چالشها و مشکلات احتمالی
پروسههای حقوقی و گرفتن جوازها میتواند پیچیده و وقتگیر باشد.
تخمین دقیق مصارف نهایی پروژه معمولاً دشوار است.
احتمال دارد با مشکلات تخنیکی در خاک یا زیربناهای موجود مواجه شوید.
نکات مهم
برای بررسی قراردادها و اسناد ثبتی، از کمک یک وکیل یا مشاور مسلکی در بخش ملکیت و معاملات جایداد استفاده کنید.
پیش از خرید با یک معمار مشوره نمایید تا ظرفیت اعمار، محدودیتها و حدود مصارف احتمالی بهتر روشن شود.
درباره برنامههای آینده در منطقه معلومات بهدست آورید (مثلاً ساخت سرکهای جدید یا ایجاد ساحات صنعتی و تجاری در نزدیکی).
برای مصارف غیرمنتظره، یک بودجه احتیاطی و اضافه در نظر بگیرید.
خلاصه
خرید زمین برای ساختن خانه در آلمان یک تصمیم مهم و بزرگ است که از یکسو آزادی گسترده در طراحی را فراهم میسازد و از سوی دیگر به برنامهریزی دقیق حقوقی، تخنیکی و مالی نیاز دارد. اگر با آمادگی قبلی، بررسی همه جزئیات قانونی و تخنیکی و طرح مالی سنجیده عمل کنید، این کار میتواند به یک تجربه خوشایند تبدیل شود و فرصت خوبی باشد تا رویای خانهای که ویژه شمـا و خانوادهتان طرح شده، به حقیقت مبدل گردد.
تیم نویسندگان و ویراستاران این وبسایت میکوشند با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع گوناگون، معلومات هرچه دقیقتر در اختیار خوانندگان قرار دهند. با آنهم، امکان دارد اشتباهاتی رخ بدهد یا برخی معلومات ناقص و کاملاً تثبیتشده نباشد. به همین دلیل، لطفاً مطالب این مقاله را بهعنوان یک مرجع ابتدایی در نظر بگیرید و برای گرفتن معلومات حتمی، تازه و معتبر، همواره به ادارههای مسئول و مشاوران متخصص مراجعه کنید.
