ورود / ایجاد حساب
چرا مردم شهرهای بزرگ را برای زندهگی و سرمایهگذاری انتخاب میکنند؟
-
تقاضای دوامدار: در شهرهای بزرگ، تقاضا برای خانه و اپارتمان – هم برای کرایه و هم برای خرید – معمولاً بلند و پایدار است.
-
زیرساخت بسیار خوب: سیستمهای قوی ترانسپورت عمومی، مکتبها، پوهنتونها، شفاخانهها و مراکز فرهنگی و تفریحی در دسترس میباشد.
-
فرصتهای شغلی فراوان: شهرهای بزرگ به حیث موتورهای اقتصاد عمل میکنند، از همین خاطر برای شهروندان داخلی و همچنان برای خارجیها جذابیت زیادی دارند.
-
امکان سرمایهگذاری قوی: ملک در شهرهای بزرگ در بسیاری موارد ارزش خود را نگه میدارد و در درازمدت غالباً افزایش قیمت چشمگیر دارد.
قبل از خرید چه نکات را باید در نظر گرفت؟
قیمتهای بلند
قیمت ملک در شهرهای بزرگ معمولاً بسیار بالاتر از شهرهای کوچک یا مناطق دهاتی است و رقابت میان خریداران هم زیاد میباشد.
لازم است یک بودجۀ انعطافپذیر طرح کنید و علاوه بر قیمت خود ملک، مصارف اضافی مانند مالیه، حقالزحمه سمسار، حقالزحمه نوتار و مصارف ثبت را هم شامل کنید.
ارزش فروش دوباره
با وجود قیمت بلند در ابتدا، امکان فروش دوباره ملک در شهرهای بزرگ معمولاً بهتر است؛ چون مردم همیشه برای خرید و کرایهکردن در این شهرها علاقهمند هستند و بازار نسبتا فعال میباشد.
وضع ساختمان و ساحه (محله)
این نکات را بهدقت بررسی کنید:
-
حالت فزیکی خانه و ساختمان بهطور عموم،
-
وضعیت کوچه و محله، امکانات اطراف و کیفیت زندهگی،
-
پلانها و پروژههای آینده شاروالی برای آن منطقه.
ممکن است در بعضی ساحات، پروژههای بزرگ ساختمانی، ترمیم سرکها یا ساخت تأسیسات جدید صورت بگیرد که میتواند روی قیمت ملک و آرامش زندهگی تأثیر مثبت یا منفی داشته باشد.
رقابت و سرعت عمل
در شهرهای بزرگ، خانهها و اپارتمانهای مناسب خیلی زود خریده یا کرایه میشوند. بنابراین، باید از نگاه مالی و حقوقی آماده باشید، تمویل (فاینانس) را پیشتر ترتیب دهید تا وقتی خانه مناسبی پیدا شد، بتوانید فوری اقدام کنید.
مراحل مهم برای خرید ملک در شهرهای بزرگ
۱. جستوجو و تحلیل بازار
بازار را به صورت دوامدار تعقیب کنید و قیمتها را در محلههای مختلف باهم مقایسه نمایید.
-
مناطق مرکزی معمولاً گرانتر هستند.
-
محلههای در حال رشد و توسعه میتوانند برای سرمایهگذاری مناسب باشند، چون امکان بالا رفتن قیمت در آینده زیاد است.
۲. بازدید از ملک
از ملک چندبار در ساعات مختلف روز دیدن کنید. از صاحبملک یا مدیر ساختمان گزارشهای ترمیم و نگهداری را بخواهید و اگر اپارتمان میخرید، امکان دارد با مدیر یا مسئول انجمن مالکین (Hausverwaltung) صحبت کنید تا معلومات بیشتری بگیرید.
۳. تمویل (فاینانس)
بهخاطر قیمتهای بلند، داشتن یک برنامه تمویل قوی خیلی مهم است. بانکها در این مارکیتها معمولاً از خریدار میخواهند مقدار بلندتری از قیمت را به حیث سرمایۀ شخصی (Eigenkapital) پرداخت کند – معمولاً حدود ۲۰٪ یا حتی بیشتر.
پیشنهادهای مختلف وام را مقایسه کنید و به نکات زیر دقت کنید:
-
فیصدی بهره،
-
مدت بازپرداخت،
-
مدت ثبات نرخ (Zinsbindung)،
-
امکانات برای پرداختهای اضافی (Sondertilgung).
۴. مذاکره
با وجود رقابت شدید، در بسیاری موارد هنوز هم میتوان تا حدی در قیمت یا شرایط معامله صحبت کرد؛ بهخصوص اگر:
-
در ملک عیوب و کمبودهای واضح دیده شود،
-
ترمیم یا نوسازی در آینده نزدیک ضرورت باشد،
-
یا ملک مدت طولانی در بازار مانده باشد.
۵. امضای قرارداد
در آلمان، قرارداد خرید ملک همیشه در حضور نوتار (Notar) امضا میشود. بعد از امضا:
-
مالیه انتقال ملک (Grunderwerbsteuer) باید پرداخت شود،
-
مصارف نوتار و ثبت پرداخت میگردد،
-
و انتقال رسمی ملک در Grundbuch (دفتر ثبت املاک) به نام خریدار ثبت میشود.
مصارف اضافی
-
مالیۀ انتقال ملک: معمولاً بین ۳٫۵٪ تا ۶٫۵٪ از قیمت خرید، بسته به هر ایالت.
-
حقالزحمه نوتار و مصارف ثبت: تقریباً ۱٫۵٪ تا ۲٪ از قیمت خرید.
-
کمیسیون مشاور یا سمسار: در بعضی اوقات ممکن است تا حدود ۷٪ از قیمت خرید برسد، بسته به منطقه و نوع توافق.
-
مصارف حفظ و مراقبت و مدیریت: برای اپارتمانها، شارژ ماهوار، صندوق ترمیمات و مصارف مدیریت مشترک اضافه میشود.
مزایای خرید ملک در شهرهای بزرگ
-
ثبات یا افزایش قیمت ملک در درازمدت.
-
مارکیت کرایه با تقاضای بلند و دوامدار.
-
زیرساخت قوی و خدمات گسترده در عرصههای ترانسپورت، آموزش، صحت و فرهنگ.
چالشهای ممکن
-
مشکل یافتن ملک مناسب با قیمت قابل قبول.
-
مصارف جاری بلند برای انرژی، ترمیمات و شارژها.
-
قوانین حمایت از مستأجر (Mieterschutz) که از مستأجر دفاع میکند، ولی در عین حال میتواند آزادی مالک را برای افزایش کرایه محدود کند.
نکات مهم
-
از مشاورین قابل اعتماد یا متخصصین محلی که بازار شهر را خوب میشناسند مشوره بگیرید.
-
تمام اسناد حقوقی، پلانهای ساختمانی و برنامههای انکشافی شاروالی را با دقت مطالعه کنید.
-
در مارکیتی که رقابت شدید است، باید از نگاه مالی و ذهنی آماده باشید تا بهموقع تصمیم گرفته و اقدام کنید.
خلاصه
خرید ملک در شهرهای بزرگ آلمان یک تصمیم مهم و بزرگ است که هم فرصتهای عالی و هم چالشهای جدی به همراه دارد. اگر خوب آماده شوید، پلان مالی دقیق داشته باشید و بازار محل را درست بشناسید، میتوانید این گام را به یک سرمایهگذاری موفق و مفید تبدیل کنید – چه برای زندهگی شخصی و چه به عنوان بخشی از یک استراتژی سرمایهگذاری درازمدت.
تیم نویسندگان و ویراستاران این وبسایت تلاش میکند با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع مختلف، معلومات دقیق و قابل اعتماد را در اختیار خوانندگان قرار دهد. با وجود این، امکان دارد بعضی معلومات کامل و نهایی نباشد یا اشتباهاتی رخ دهد. بناً لطفاً این مقاله را بهعنوان یک مرجع ابتدایی در نظر بگیرید و برای گرفتن معلومات قطعی، تازه و رسمی، همیشه به ادارات مسئول، مراجع ذیصلاح یا مشاوران مسلکی مراجعه نمایید.
