عقار تجاری چیست؟
عقار یا ملک تجاری به هر نوع خانه، ساختمان یا تأسیساتی گفته میشود که برای مقاصد تجاری، صنعتی یا سرمایهگذاری استفاده شود، مانند:
تعمیر و ساختمانهای اداری (Bürogebäude)
دکانها و ساحات خُردهفروشی (Einzelhandelsflächen)
گدامها و هالهای ذخیرهسازی (Lagerhallen)
هوتلها و املاک سیاحتی
تأسیسات و فابریکههای صنعتی
چرا سرمایهگذاران ملک تجاری را انتخاب میکنند؟
عواید بلندتر: در بسیاری از حالات، ملکهای تجاری نسبت به ملکهای رهایشی کرایۀ بیشتر و عاید بالاتر دارند.
قراردادهای کرایۀ درازمدت: قراردادهای کرایۀ تجاری معمولاً برای مدت طولانی بسته میشوند و عاید نسبتاً ثابت و قابل پیشبینی بههمراه دارند.
امکان توسعه و شروع تجارت: از ملک تجاری میتوان برای راهاندازی تجارت نو یا گسترش کار و کسب موجود استفاده کرد.
مراحل اساسی برای خرید عقار تجاری
۱. تعیین هدف
قبل از هر اقدام، هدف خود را واضح بسازید:
آیا میخواهید ملک را برای کاروبار شخصی خود استفاده کنید، یا فقط میخواهید آن را بهحیث سرمایهگذاری گرفته و برای کرایه بدهید؟ این موضوع نوع، محل و خصوصیات ملک مناسب را تعیین میکند.
۲. انتخاب محل (لوکیشن)
محل ملک برای موفقیت هر نوع فعالیت تجاری بسیار مهم است. به نکات زیر توجه نمایید:
نزدیکی به مشتریان، شرکای تجاری و عرضهکنندگان
سهولت دسترسی با موتر و ترانسپورت عمومی
موجودیت پارکینگ کافی برای کارمندان و مشتریان
وضعیت اقتصادی منطقه و قوانین و مقررات محلی
۳. بررسی حقوقی و تخنیکی
تمام اسناد و مدارک حقوقی و تخنیکی را با دقت بررسی کنید، از جمله:
نقشههای ساختمانی (Baupläne) و اجازهنامههای اعمار
اجازههای استفاده و کتگوری کاربری (تجاری، صنعتی، مختلط و غیره)
قراردادهای کرایۀ موجود، اگر ملک از قبل به کرایه داده شده باشد
تعهدات مربوط به حفظ و مراقبت و هر نوع حقالعبور، رهن یا محدودیت دیگری که در Grundbuch (دفتر ثبت ملک) درج باشد
بهشدت توصیه میشود که از وکیل متخصص در امور ملکیت و همچنان از یک انجینر ساختمانی یا کارشناس مستقل برای بررسی وضعیت ساختمانی و تخنیکی ملک کمک بگیرید.
۴. ارزیابی مالی
بازده یا عاید مورد انتظار (Rendite) را محاسبه کنید؛ یعنی درآمد خالص سالانه (بعد از کسر تمام مصارف) را بر قیمت خرید تقسیم کنید. در این ارزیابی، نکات زیر را هم در نظر بگیرید:
مصارف دوامدار ترمیم و نگهداری
مالیاتها (مانند مالیة ملک یا مالیة عاید)
مصارف اداره و مدیریت ملک
ریسکهای خالی بودن واحدها (فترتهایی که ملک بدون کرایه میماند)
۵. تمویل (فاینانس)
شرایط قرضه و تمویل برای ملکهای تجاری معمولاً نسبت به ملکهای رهایشی سختتر و پیچیدهتر است. بانکها عموماً:
سرمایۀ شخصی (Eigenkapital) بلندتری، معمولاً ۲۰٪ یا بیشتر، میخواهند
اسناد لازم در مورد پلان تجارت یا تخمین معقول عاید را مطالبه میکنند
ممکن است ضمانتها و وثایق اضافی درخواست نمایند
پیشنهادهای مختلف بانکی را باهم مقایسه کنید و به فیصدی بهره، مدت بازپرداخت و امکان پرداختهای پیشهنگام (Sondertilgung) توجه کنید.
۶. مذاکره و امضای قرارداد
بعد از موافقه روی قیمت و شرایط، قرارداد خرید – مانند خرید ملک رهایشی – در حضور نوتار (Notar) امضا میشود. در قرارداد باید بهصورت واضح مشخص شود:
زمان انتقال رسمی ملک و عواید (تحویلدادن ملک)
سرنوشت قراردادهای کرایۀ موجود
عیوب و ریسکهای شناختهشده
تاریخهای پرداخت، تاریخ تحویل و سایر تعهدات هردو طرف
مصارف اضافی
مالیۀ انتقال ملک (Grunderwerbsteuer): بین حدود ۳٫۵٪ تا ۶٫۵٪ از قیمت خرید، بسته به هر ایالت
حقالزحمه نوتار و مصارف ثبت: تقریباً ۱٫۵٪ تا ۲٪ از قیمت خرید
مصارف ارزیابی و معاینات تخنیکی: مانند راپورهای کارشناسی و معاینات ساختمانی
کمیسیون مشاور یا دلال ملک (Maklerprovision): معمولاً بین ۵٪ تا ۷٪ از قیمت خرید، مطابق قرارداد و بازار
ریسکهای احتمالی
مشکل در پیدا کردن کرایۀ جدید در صورت تغییر شرایط بازار
مصارف بلند برای نگهداری، انرژی و خدمات
وابستگی شدید به کرایهداران تجاری که ممکن است با مشکلات اقتصادی روبهرو شوند و کرایه را پرداخت نتوانند
مزایای عقار تجاری
امکان عاید و سود بلند در صورت مدیریت درست
متنوعساختن منابع عاید و سرمایهگذاری
امکان فروش ملک با قیمت بالاتر در آینده، در صورت رشد و بهبود بازار
نکات مهم
قبل از هر تصمیم، از مشاور مالی و وکیل متخصص در بخش املاک مشوره بگیرید.
راپورهای تازه و تحلیلی بازار را در مورد منطقه و سکتور تجاری مورد نظر مطالعه کنید.
پلانهای انکشافی شاروالی را ببینید، چون سرکهای جدید، پروژههای بزرگ یا تغییرات شهری میتوانند بهگونهی مهمی ارزش ملک را تغییر دهند.
همیشه یک مقدار پول احتیاطی برای پوشش دادن دورههای خالی بودن ملک و مصارف غیرمنتظره کنار بگذارید.
خلاصه
خرید ملک تجاری در آلمان یک تصمیم بزرگ سرمایهگذاری است که بدون تحقیق دقیق، پلانگذاری استراتژیک و کمک متخصصین نباید انجام شود. اگر مارکیت را درست بشناسید، حساب و کتاب مالی را واقعبینانه انجام دهید و جوانب حقوقی را با دقت بررسی کنید، میتوانید این اقدام را به یک سرمایهگذاری موفق و با عاید ثابت در درازمدت تبدیل نمایید.
تیم نویسندگان و ویراستاران این وبسایت کوشش میکند تا با انجام تحقیقات گسترده و مراجعه به منابع مختلف، معلومات دقیق و قابل اعتماد به خوانندگان ارائه کند. با وجود این، احتمال دارد بعضی معلومات کامل و نهایی نباشد یا اشتباهاتی رخ دهد. بناً لطفاً این مقاله را بهعنوان یک مرجع ابتدایی در نظر بگیرید و برای گرفتن معلومات قطعی، تازه و رسمی همیشه به ادارات مسئول، مراجع ذیصلاح یا مشاوران مسلکی مراجعه نمایید.
