Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Eine Gewerbeimmobilie ist jede Immobilie, die zu gewerblichen, industriellen oder überwiegend investiven Zwecken genutzt wird, zum Beispiel:

• Bürogebäude

• Einzelhandelsflächen und Ladenlokale

• Lagerhallen und Logistikimmobilien

• Hotels oder touristische Immobilien

• Industrielle Anlagen und Produktionsgebäude

Warum entscheiden sich Investorinnen und Investoren für Gewerbeimmobilien?

• Höhere Renditen: Gewerbeimmobilien erzielen häufig höhere Mietrenditen als Wohnimmobilien.

• Längere Mietverträge: Gewerbliche Mietverträge sind in der Regel langfristig angelegt und sorgen für planbare, stabile Einnahmen.

• Möglichkeiten zur Geschäftserweiterung: Die Immobilie kann für den eigenen Betrieb genutzt oder zur Entwicklung neuer Geschäftsfelder eingesetzt werden.

Die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Gewerbeimmobilie

1. Zieldefinition

Bevor Sie aktiv werden, sollten Sie Ihr Ziel klar festlegen:
Möchten Sie die Immobilie für Ihr eigenes Unternehmen nutzen, oder steht die Kapitalanlage mit Vermietung im Vordergrund? Diese Entscheidung bestimmt Lage, Art und Größe der passenden Immobilie.

2. Standortwahl

Der Standort ist ein entscheidender Erfolgsfaktor jeder gewerblichen Nutzung. Achten Sie insbesondere auf:

• Nähe zu Kundschaft, Geschäftspartnern oder Zulieferern

• Gute Erreichbarkeit mit Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln

• Ausreichende Parkmöglichkeiten

• Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen und lokale Vorschriften

3. Rechtliche und technische Prüfung (Due Diligence)

Prüfen Sie alle relevanten Unterlagen sorgfältig, unter anderem:

• Baupläne und Genehmigungen (Baupläne, Baugenehmigungen)

• Nutzungszulassungen und Baurecht (z. B. Gewerbenutzung, Sondernutzungen)

• Bestehende Mietverträge, falls das Objekt bereits vermietet ist

• Instandhaltungspflichten und im Grundbuch (Grundbuch) eingetragene Rechte und Lasten

Es ist dringend zu empfehlen, eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Immobilien- und Mietrecht sowie eine Bausachverständige bzw. einen Ingenieur hinzuzuziehen, um den baulichen und technischen Zustand zu bewerten.

4. Finanzielle Bewertung

Ermitteln Sie die zu erwartende Rendite, indem Sie den jährlichen Nettoertrag (nach Abzug aller laufenden Kosten) ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen. Berücksichtigen Sie dabei:

• Laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten

• Steuern (z. B. Grundsteuer, Ertragssteuern)

• Verwaltungs- und Managementgebühren

• Eventuelle Leerstandsrisiken

5. Finanzierung

Die Finanzierungsbedingungen für Gewerbeimmobilien sind oft strenger als im Wohnbereich. Banken verlangen in der Regel:

• Einen höheren Eigenkapitalanteil, häufig 20 % oder mehr

• Plausible Ertrags- oder Businesspläne

• Gegebenenfalls zusätzliche Sicherheiten

Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote und achten Sie auf Zinsbindung, Laufzeit und Flexibilität bei Sondertilgungen.

6. Verhandlung und Vertragsabschluss

Nach erfolgreicher Prüfung und Einigung wird der Kaufvertrag – wie bei Wohnimmobilien – vor einer Notarin oder einem Notar (Notar) beurkundet. Im Vertrag sollten geregelt sein:

• Übergang von Nutzen und Lasten

• Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen

• Etwaige bekannte Mängel oder Risiken

• Fälligkeitstermine von Kaufpreis, Übergabe und weiteren Zahlungen

Zusätzliche Kosten

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland ca. 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises

• Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,5 % bis 2 %

• Bewertungs- und Gutachterkosten: z. B. Verkehrswertgutachten, technische Gutachten

• Maklerprovision (Maklerprovision): je nach Markt und Vereinbarung oft zwischen 5 % und 7 % des Kaufpreises

Mögliche Risiken

• Schwierige oder verzögerte Neuvermietung bei sich ändernder Marktlage

• Hohe Betriebs- und Instandhaltungskosten

• Abhängigkeit von wenigen oder einzelnen gewerblichen Mietern, die bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten ausfallen können

Vorteile von Gewerbeimmobilien

• Potenziell hohe Ertragschancen

• Diversifikation der Einkommensquellen und des Vermögensportfolios

• Möglichkeit, bei positiver Marktentwicklung später mit Gewinn zu veräußern

Wichtige Hinweise

• Ziehen Sie vor dem Kauf stets fachkundige Finanz- und Rechtsberatung hinzu.

• Nutzen Sie aktuelle Marktberichte zur jeweiligen Region und zum relevanten Branchensegment.

• Prüfen Sie städtebauliche Entwicklungspläne, da neue Infrastruktur oder Projekte den Wert der Immobilie verändern können.

• Planen Sie finanzielle Reserven ein, um Leerstandszeiten oder unerwartete Reparaturen abfedern zu können.

Fazit

Der Kauf einer Gewerbeimmobilie in Deutschland ist eine bedeutende Investitionsentscheidung, die sorgfältige Analyse, strategische Planung und professionelle Unterstützung erfordert. Wer den Markt versteht, die Zahlen realistisch bewertet und die rechtlichen Rahmenbedingungen genau prüft, kann aus einer Gewerbeimmobilie eine langfristig stabile und rentable Kapitalanlage machen.

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