ورود / ایجاد حساب
منظور از ارزیابی جایداد (Wertermittlung) چیست؟
ارزیابی جایداد به روندی گفته میشود که در آن ارزش واقعی و قابل فروش یک جایداد در بازار، در یک زمان مشخص تعیین میگردد. این کار توسط کارشناسان مسلکی و مورد تأیید انجام میشود و بهعنوان اساس برای تعیین قیمت فروش، درخواست وام مسکن و همچنان برای تقسیم موروث و حل و فصل منازعات حقوقی استفاده میگردد.
در چه وقت ارزیابی جایداد ضروری است؟
ارزیابی حرفهای جایداد بهویژه در حالات زیر مهم است:
-
هنگام خرید یا فروش خانه یا آپارتمان،
-
در وقت درخواست وام مسکن، چون بانکها معمولاً برای تعیین ارزش وثیقه، گزارش ارزیابی میطلبند،
-
در قضایای موروث، جدایی یا طلاق،
-
برای اهداف مالیاتی، مثلاً در محاسبهی مالیه بر دارایی، مالیه بر موروث یا مالیه بر بخشش (هبه).
انواع روشهای ارزیابی جایداد در آلمان
۱. روش مقایسهای (Vergleichswertverfahren)
این روش بیشتر برای ارزیابی آپارتمانها و خانههای یکخانوادهگی استفاده میشود. در این حالت، جایداد مورد نظر با جایدادهای مشابهی که در همان منطقه و در زمان نزدیک به فروش رسیدهاند، مقایسه میگردد. اساس کار، معلومات واقعی بازار است که معمولاً در بانکهای اطلاعاتی رسمی قیمت خرید و فروش ثبت میشود.
۲. روش مبتنی بر عاید (Ertragswertverfahren)
این روش عموماً برای جایدادهایی که به قصد سرمایهگذاری و کرایهدادن استفاده میشوند (مانند بلاکهای اپارتمانی یا جایدادهای تجارتی) به کار میرود. ارزش جایداد بر بنیاد عاید سالانهی پایدار (مثلاً کرایه) پس از کسر مصارف جاری تعیین شده و با یک نرخ مناسب، محاسبه و سرمایهسازی میگردد.
۳. روش مبتنی بر هزینه (Sachwertverfahren)
وقتی که معلومات کافی از بازار موجود نباشد یا جایداد نوع خاصی (مثل ویلاها یا ساختمانهای ویژه) باشد، از این روش استفاده میشود. در اینجا، ارزش جایداد از هزینهی ساختمانی فعلی برای ساخت دوباره (هزینهی جایگزینی) منهای فرسایش و استهلاک، و بهاضافهی ارزش زمین بهدست میآید.
عوامل مهم در ارزیابی جایداد
-
موقعیت (Lage): مهمترین عامل است. نزدیکی به ترانسپورت عامه، مکتبها، فروشگاهها، محلهای کار، ساحات سبز و جذابیت عمومی منطقه یا شهر در اینجا نقش اساسی دارد.
-
حالت ساختمانی و تخنیکی: کیفیت ساخت، وضعیت ترمیم و نگهداری، سال ساخت، وضعیت انرژی (عایقبندی، کلکینها، سیستم گرمایش) و سطح عمومی رسیدگی.
-
اندازه و مساحت: مساحت زیربنا، تعداد اتاقها، نقشه و تقسیمبندی داخلی، مساحت زمین و فضاهای مفید مانند زیرزمین، گراج، بالکن یا تراس.
-
شرایط عمومی اقتصادی: سطح نرخ سود، وضعیت بازار جایداد، ساختار اقتصادی منطقه و پروژههای ساختمانی یا انکشافی در اطراف.
-
عاید احتمالی: برای جایدادهای کرایهای، مقدار و ثبات عاید کرایه اهمیت خاص دارد.
چه کسی ارزیابی را انجام میدهد؟
معمولاً ارزیابی جایداد توسط کارشناس رسمی و مسلکی (Sachverständiger) انجام میشود تا گزارش نهایی از بیطرفی و اعتبار لازم برخوردار باشد.
در بخش تمویل وام مسکن، بانکها زیادتر از کارشناسان خودشان یا شرکتهای مستقل ارزیابی استفاده میکنند تا ارزش قابل وثیقه (Beleihungswert) را حساب کنند.
مصارف ارزیابی
مصارف یک ارزیابی حرفهای به نوع جایداد، اندازه و پیچیدگی آن بستگی دارد، اما در بسیاری از موارد بین حدود ۱٬۰۰۰ تا ۲٬۵۰۰ یورو میباشد.
در بعضی قضایای وام مسکن، ممکن است بانک تمام یا بخشی از این مصارف را بپردازد؛ خوب است این موضوع قبل از عقد قرارداد روشن گردد.
چرا نباید تنها به حدس و گمان شخصی تکیه کرد؟
برآوردهای شخصی یا استفادهی ساده از کلکولاتورهای آنلاین عمومی میتواند با واقعیت بازار تفاوت زیادی داشته باشد. این کار ممکن است باعث شود:
-
جایداد بیش از حد قیمتگذاری شود و فروش آن مشکل یا ناممکن گردد،
-
جایداد کمتر از ارزش واقعی قیمتگذاری شده و در هنگام فروش زیان مالی بهوجود آید،
-
در مذاکرات با بانک برای وام، توقعات غیرواقعی شکل گرفته و گرفتن قرض دشوار شود.
یک گزارش حرفهای ارزیابی، مبنای عینی و مستند برای تصمیمگیریهای مهم در مورد خرید، فروش یا تقسیم جایداد فراهم میسازد.
نکات مهم قبل از درخواست ارزیابی
-
تمام اسناد لازم را جمعآوری کنید: نقشههای ساختمانی، جوازهای ترمیم و توسعه، اسناد ترمیمات و بهروزرسانیها و نیز سند انرژی.
-
پیشنهادهای چند کارشناس را از نگاه قیمت، تجربه و تخصص با هم مقایسه کنید.
-
هدف اصلی از ارزیابی (فروش، تمویل، موروث، دعوای حقوقی) را از پیش با کارشناس در میان بگذارید تا روش مناسب انتخاب گردد.
خلاصه
ارزیابی جایداد در آلمان، یک قدم کلیدی برای بهدستآوردن ارزش واقعی و مطابق با بازار است؛ فرقی نمیکند شما فروشنده باشید، خریدار یا وارث. شناخت عوامل تأثیرگذار و انتخاب یک کارشناس مسلکی و قابل اعتماد، به شما کمک میکند تصمیمهایی بگیرید که بر اساس معلومات دقیق و معتبر استوار باشند.
با توجه به اینکه بازار جایداد همیشه در حال تغییر است، یک ارزیابی درست و مسلکی، سنگتهداب هر معاملهی موفق و امن در عرصهی جایداد به شمار میرود.
تیم نویسندگان و ویراستاران این وبسایت تلاش میکند با انجام تحقیقات گسترده و استفاده از منابع مختلف، معلومات دقیق و قابل اعتماد ارایه کند. با اینهم، امکان دارد برخی معلومات کامل و نهایی نبوده یا اشتباهاتی رخ دهد. از اینرو، لطفاً این مقاله را یک مرجع ابتدایی دانسته و برای دریافت معلومات رسمی، تازه و معتبر، همیشه به ادارات مسوول، مراجع ذیصلاح یا مشاوران مسلکی مراجعه نمایید.
