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Steuern auf die Vermietung von Immobilien in Deutschland
(Vermietung und Steuern)
Wenn du in Deutschland eine Immobilie vermietest – egal ob Wohnung, Haus oder Gewerbefläche –, musst du die daraus erzielten Mieteinnahmen versteuern. Gleichzeitig kannst du aber auch viele Kosten steuerlich absetzen. Hier findest du einen Überblick über die wichtigsten Punkte.
1. Welche Steuer wird auf Mieteinnahmen erhoben?
Einkommensteuer (Einkommensteuer auf Vermietung und Verpachtung)
Die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien gelten als zusätzliche Einkünfte und sind im Rahmen deiner jährlichen Einkommensteuererklärung anzugeben. Sie zählen zur Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“.
2. Wie wird das zu versteuernde Einkommen berechnet?
Grundformel:
Einkünfte aus Vermietung = jährliche Mieteinnahmen – absetzbare Werbungskosten
Beispiele für absetzbare Werbungskosten (Werbungskosten):
| Absetzbare Aufwendungen | Beispiele |
|---|---|
| Zinsen für Immobilienkredit | Darlehenszinsen für die Finanzierung der Immobilie |
| Instandhaltungs- und Reparaturkosten | Reparaturen, Handwerkerrechnungen |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherungen | Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht |
| Grundsteuer | Jährliche Grundsteuer auf die Immobilie |
| Hausverwaltungsgebühren | Kosten für professionelle Hausverwaltung |
| Anzeigekosten | Kosten für Inserate zur Mietersuche |
| Abschreibung (AfA) | Jährliche Abschreibung auf die Anschaffungskosten der Immobilie (bei Wohnimmobilien i. d. R. 2 % pro Jahr) |
3. Praxisbeispiel
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Monatsmiete: 1.000 €
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Jahresmiete: 12.000 €
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Absetzbare Kosten (Werbungskosten): 6.000 €
Zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung = 12.000 € – 6.000 € = 6.000 €
Diese 6.000 € werden zu deinem übrigen zu versteuernden Einkommen addiert und nach deinem persönlichen Steuertarif besteuert.
4. Wird auf Miete Umsatzsteuer erhoben?
| Art der Vermietung | Umsatzsteuerpflicht? | Hinweise |
|---|---|---|
| Vermietung von Wohnraum | Nein | In der Regel von der Umsatzsteuer befreit |
| Gewerbliche Vermietung | Meist ja | Oft 19 % Umsatzsteuer – außer bei vereinbarter Steuerbefreiung/Option |
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Wohnraummiete ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
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Bei gewerblichen Immobilien kann Umsatzsteuer von 19 % anfallen, abhängig von der vertraglichen Gestaltung und ergriffenen Optionen.
5. Welche Unterlagen müssen dem Finanzamt vorgelegt werden?
Wichtige Erklärungen und Formulare:
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Erklärung zur Feststellung von Besteuerungsgrundlagen
– insbesondere bei Immobilien mit mehreren Miteigentümern. -
Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Teil der Einkommensteuererklärung.
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Einreichung der Steuererklärung in der Regel elektronisch über ELSTER.
6. Wann fallen keine Steuern auf Mieteinnahmen an?
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Wenn dein gesamtes Jahreseinkommen (inklusive Mieteinnahmen) unter dem Grundfreibetrag liegt – z. B. 11.604 € im Jahr 2025 – fällt keine Einkommensteuer an.
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Wenn die Immobilie ausschließlich von Familienangehörigen unentgeltlich genutzt wird, liegt steuerlich kein zu versteuernder Mieterlös vor.
Wichtige Begriffe (Glossar)
| Deutscher Begriff | Arabische Übersetzung |
|---|---|
| Vermietung | التأجير |
| Mieteinnahmen | إيرادات الإيجار |
| Werbungskosten | النفقات القابلة للخصم |
| Abschreibung (AfA) | الاستهلاك المحاسبي للعقار |
| Anlage V | استمارة دخل الإيجار في الإقرار الضريبي |
| Grundsteuer | ضريبة العقار السنوية |
Praktische Hinweise
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Eine Vermietung, die dauerhaft einen Überschuss (Gewinn) erzielt, ist grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.
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Bewahre alle Belege und Rechnungen (Reparaturen, Zinsen, Versicherungen usw.) mindestens 10 Jahre auf.
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Es ist oft sinnvoll, einen **Steuerberaterin** einzuschalten, um Fehler bei der Berechnung und den Abzügen zu vermeiden.
Das Autor*innen- und Redaktionsteam der Website ist bemüht, auf Grundlage intensiver Recherchen und mehrerer Quellen möglichst genaue Informationen bereitzustellen. Dennoch können Fehler auftreten oder Angaben unvollständig oder nicht endgültig gesichert sein. Bitte betrachten Sie die Informationen in diesem Artikel als erste Orientierung und wenden Sie sich bei konkreten Fragen stets an die zuständigen Behörden oder eine Steuerberatung, um verbindliche Auskünfte zu erhalten.
