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Was bedeutet Wohnflächenberechnung?
Wohnflächenberechnung bezeichnet die gesetzlich festgelegte Methode, mit der die nutzbare Wohnfläche einer Wohnung gemessen und bestimmt wird. Diese Fläche dient als Grundlage für die Mietpreisberechnung sowie für die Betriebskosten (Nebenkosten).
Die Berechnung ist in der Wohnflächenverordnung (Wohnflächenverordnung – WoFlV) aus dem Jahr 2004 geregelt. Diese Verordnung legt genau fest, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und welche nicht.
Welche Flächen werden zur Wohnfläche gezählt?
In der Regel werden unter anderem folgende Bereiche vollständig berücksichtigt:
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Schlaf- und Wohnräume
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Küche und Badezimmer
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Flure und Dielen innerhalb der Wohnung
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Abstellräume innerhalb der Wohnung
Welche Flächen zählen nicht zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche im Sinne der WoFlV gehören zum Beispiel:
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Kellerräume (Keller)
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Gemeinsame Waschküchen
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Heizungs- und Technikräume
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Stellplätze, Garagen und Tiefgaragenplätze
Wie werden Balkone und Terrassen berücksichtigt?
Balkone, Loggien und Terrassen werden nicht zu 100 %, sondern in der Regel nur anteilig berücksichtigt:
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Üblicherweise mit 25 % ihrer tatsächlichen Fläche
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Bei besonders hochwertigen, gut nutzbaren und ausgestatteten Außenflächen (z. B. überdacht, gut belichtet, hochwertig) kann der Ansatz bis zu 50 % betragen
Beispiel:
Eine Terrasse mit 10 m² kann je nach Qualität mit 2,5 bis 5 m² in der rechtlichen Wohnfläche angesetzt werden.
Dachschrägen und niedrige Deckenhöhen
Bei Räumen mit Dachschrägen oder niedrigen Decken gilt:
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Unter 1 Meter Höhe: wird die Fläche nicht zur Wohnfläche gezählt
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Zwischen 1 und 2 Metern Höhe: wird die Fläche zu 50 % angesetzt
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Über 2 Meter Höhe: wird die Fläche zu 100 % berücksichtigt
Warum ist eine korrekte Wohnflächenberechnung wichtig?
Eine exakte Wohnflächenberechnung ist entscheidend:
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zur Festlegung einer angemessenen und fairen Miete
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zur korrekten Berechnung der Nebenkosten
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für Anträge auf Wohnzuschuss (Wohngeld) oder andere Förderleistungen
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zur Vermeidung rechtlicher Streitigkeiten über die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche
Welche Risiken bestehen bei falscher Wohnfläche?
Wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche, hat der Mieter in der Regel das Recht:
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eine Mietminderung bzw. Reduzierung der Grundmiete zu verlangen
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zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern
Praktische Tipps für Mieterinnen und Mieter
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Fordern Sie einen Grundriss (Grundrissplan) und prüfen Sie die angegebenen Maße, bevor Sie unterschreiben.
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Achten Sie darauf, wie Balkon, Terrasse und Dachschrägen in der Flächenberechnung berücksichtigt wurden.
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Wenn Zweifel bestehen, ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.
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Bewahren Sie alle Unterlagen zur Flächenberechnung, Grundrisse und Schriftwechsel sorgfältig auf.
Praktische Tipps für Vermieterinnen und Vermieter
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Berechnen Sie die Wohnfläche konsequent nach WoFlV, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
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Geben Sie im Mietvertrag eine möglichst genaue und nachvollziehbare Beschreibung der Wohnfläche an.
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Bewahren Sie Messprotokolle, Skizzen und Grundrisse gut auf, um Ihre Angaben belegen zu können.
Fazit
Die Wohnflächenberechnung ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter in Deutschland von großer Bedeutung. Eine korrekte und transparente Flächenangabe sorgt für faire Mieten, eine korrekte Nebenkostenabrechnung und hilft, kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden. Wer die gesetzlichen Regeln der WoFlV kennt und die Flächen sorgfältig misst und dokumentiert, schafft die Grundlage für ein vertrauensvolles und faires Mietverhältnis.
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