ایده اصلی:
هنگام اجارهدادن یک ملک، مالیات بر کل درآمد اجاره اعمال نمیشود، بلکه فقط بر سود خالص محاسبه میشود:
سود = مجموع اجاره دریافتی – هزینههای قابل کسر (Werbungskosten)
تمام هزینههایی که مستقیماً به ملک اجارهای مربوط باشند، قابل کسر هستند و باعث کاهش مالیات میشوند.
نمونههایی از هزینههای قابل کسر:
نوع هزینه – توضیح
بهره وام مسکن: فقط بهره (Zinsen)، نه کل قسط.
تعمیر و نگهداری: تعمیر سقف، لولهها، رنگآمیزی، پنجرهها و …
مدیریت ملک: هزینه شرکت Hausverwaltung یا خدمات نظافت مشترک.
Grundsteuer (مالیات ملک): سالانه پرداخت میشود و کاملاً قابل کسر است.
هزینههای مشترک آب و گرمایش: اگر به مستأجر منتقل نشده باشند، قابل کسر هستند.
بیمه: بیمه ساختمان یا بیمه مسئولیت.
آگهیها: هزینه تبلیغات برای یافتن مستأجر.
استهلاک سالانه (AfA): استهلاک ساختمان: سالی ۲٪ از ارزش ملک به مدت ۵۰ سال.
مشاور مالیاتی / هزینههای دفتر اسناد: فقط هزینههای مربوط به اجاره.
مثال عملی:
بند – مقدار سالانه
درآمد اجاره: €12,000
بهره وام: €2,000
تعمیرات: €1,500
مالیات ملک: €400
بیمه: €300
مدیریت: €800
استهلاک (۲٪ از €150,000): €3,000
مجموع هزینهها: €8,000
سود خالص: €4,000
→ مالیات فقط بر €4,000 اعمال میشود.
نکات مهم:
هزینههای استفاده شخصی از ملک (اگر خودتان در آن ساکن باشید) قابل کسر نیستند.
تمام فاکتورها و مدارک را حداقل ۱۰ سال نگه دارید.
هزینههای نوسازی بزرگ ممکن است بسته به نوع کار، بهصورت جزئی یا طی چند سال قابل کسر باشند.
تمام هزینهها باید در فرم Anlage V در اظهارنامه سالانه گزارش شوند.
اصطلاحات کلیدی:
Werbungskosten: هزینههای قابل کسر
AfA (Abschreibung): استهلاک ملک
Grundsteuer: مالیات سالانه ملک
Hausverwaltung: مدیریت ملک
Anlage V: فرم مالیاتی مربوط به اجاره
جمعبندی:
هر هزینه ضروری برای نگهداری یا اجارهدادن ملک قابل کسر از درآمد اجاره است و موجب کاهش سود مشمول مالیات میشود. این کسرها از طریق فرم Anlage V در اظهارنامه سالانه انجام میشوند.
یادداشت:
تیم نویسندگان تلاش میکند با تحقیقات گسترده اطلاعات دقیق ارائه دهد، اما ممکن است اشتباهاتی وجود داشته باشد یا برخی اطلاعات قطعی نباشند. لطفاً این متن را بهعنوان مرجع اولیه در نظر گرفته و برای اطلاعات قطعی به مراجع رسمی مراجعه کنید.
