Grundidee:
Bei der Vermietung einer Immobilie wird nicht das gesamte Einkommen besteuert, sondern nur der Nettogewinn, also:
Gewinn = gesamte Mieteinnahmen – abzugsfähige Ausgaben (Werbungskosten)
Alle Ausgaben, die mit der vermieteten Immobilie verbunden sind, können abgesetzt werden, um die steuerliche Belastung zu reduzieren.
Beispiele für absetzbare Ausgaben:
Art der Ausgabe – Erklärung
Zinsen des Immobilienkredits: Nur die Zinsen (Zinsen), nicht die gesamte Tilgungsrate.
Wartung und Reparaturen: Dachreparaturen, Leitungen, Anstrich, Fenster usw.
Immobilienverwaltung: Gebühren von Hausverwaltungen oder gemeinschaftlichen Reinigungsdiensten.
Grundsteuer: Wird jährlich an die Gemeinde gezahlt und ist vollständig absetzbar.
Gemeinsame Heiz- und Wasserkosten: Wenn sie nicht auf den Mieter umgelegt werden, können sie abgesetzt werden.
Versicherungen: Gebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung.
Inserate/Werbung: Kosten für Anzeigen zur Mietersuche.
Absetzung für Abnutzung (AfA): Gebäudeabschreibung: 2 % des Immobilienwerts jährlich über 50 Jahre.
Steuerberater / Notarkosten: Steuerberaterkosten und Notarkosten, nur soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen.
Praktisches Beispiel:
Position – Jahreswert
Mieteinnahmen: 12.000 €
Kreditzinsen: 2.000 €
Wartung/Reparaturen: 1.500 €
Grundsteuer: 400 €
Versicherung: 300 €
Hausverwaltung: 800 €
AfA (2 % von 150.000 €): 3.000 €
Gesamtausgaben: 8.000 €
Nettogewinn: 4.000 €
→ Die Einkommensteuer wird nur auf 4.000 € erhoben.
Wichtige Hinweise:
Kosten für die eigene Nutzung der Immobilie (wenn du darin wohnst) sind nicht absetzbar.
Alle Rechnungen und Nachweise müssen mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.
Größere Renovierungen können je nach Art teilweise oder über mehrere Jahre verteilt abgesetzt werden.
Alle Ausgaben müssen in der Anlage V der jährlichen Steuererklärung angegeben werden.
Wichtige Begriffe:
Werbungskosten: abzugsfähige Ausgaben
AfA (Abschreibung): steuerliche Abschreibung der Immobilie
Grundsteuer: jährliche Immobiliensteuer
Hausverwaltung: Verwaltung der Immobilie
Anlage V: Steuerformular für Vermietung und Verpachtung
Fazit:
Jede notwendige Ausgabe zur Erhaltung oder Vermietung der Immobilie kann von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Dadurch sinkt der steuerpflichtige Gewinn. Der Abzug erfolgt über die Anlage V der jährlichen Steuererklärung.
Hinweis:
Das Redaktionsteam bemüht sich, auf Basis intensiver Recherche und verschiedener Quellen genaue Informationen bereitzustellen. Dennoch können Fehler auftreten oder einzelne Angaben unbestätigt sein. Bitte betrachte die Informationen als erste Orientierung und wende dich bei Bedarf an die zuständigen Behörden.
