Kira sözleşmeleri üzerindeki vergiler (Mietverträge)

Almanya’da Kira Sözleşmeleri Üzerindeki Vergiler (Mietverträge)
(Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland)

1. Kira gelirleri için kim vergi ödemekle yükümlüdür?

Şu kişiler vergi yükümlüsüdür:

Almanya’da bulunan bir gayrimenkulü (daire, ev, ofis vb.) kiraya veren, ve
Bu kiralamadan kira geliri (Mieteinnahmen) elde eden herkes,

→ yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek ve kiralamadan elde ettiği kâr üzerinden gelir vergisi ödemek zorundadır.

Kira gelirleri üzerinden vergi nasıl hesaplanır?

Vergi, toplam kira tutarı üzerinden değil, sadece kârdan (net gelirden) alınır.

Temel formül:

Vergiye tabi kâr = yıllık toplam kira gelirleri – indirilebilir giderler

Hangi giderler kira gelirlerinden düşülebilir?

Gider türü – İndirilebilir mi? – Örnekler

Gayrimenkul kredisi faizleri – Evet
– Zinsen für Immobilienkredit (konut/gayrimenkul kredisi faizleri)
Bakım ve onarım giderleri (Erhaltungsaufwand) – Evet
– pencere tamiri, boya, elektrik işleri, genel tadilat
Yönetim ve idare giderleri (Hausverwaltung) – Evet
– profesyonel Hausverwaltung veya yönetim şirketi ücretleri
Emlak vergisi (Grundsteuer) – Evet
– belediyeye/yerele yılda bir kez ödenen emlak vergisi
Mali müşavir veya muhasebeci ücretleri – Evet
– eğer kiraya verilen gayrimenkulle ilgili ise
Bina sigortası (Wohngebäudeversicherung) – Evet
– yangın, su baskını, fırtına, cam kırılması vb. risklere karşı sigorta
Gayrimenkulü kiraya vermek için yapılan ilan ve reklam giderleri – Evet
– ImmobilienScout24 gibi sitelerde ilan, gazete ilanları, çevrimiçi platformlar
Bina amortismanı (Abschreibung – AfA) – Evet
– genellikle bina değerinin yıllık %2’si (sadece bina; arsa hariç)

Bu gelirler vergi beyannamesinde nerede gösterilir?

Kira gelirleri, yıllık gelir vergisi beyannamesi içinde yer alan Anlage V (Vermietung und Verpachtung) formunda beyan edilir.

Hangi durumlarda kira gelirleri için vergi ödenmeyebilir?

Pratikte şu durumlarda fiilen vergi çıkmayabilir:

Kira kârlarınız ile diğer tüm gelirlerinizin toplamı,
ilgili yıl için geçerli olan yıllık vergi muafiyeti tutarını aşmıyorsa.
Örneğin 2024 yılı için bu tutar, bekar bir kişi için 11.604 €’dur.
Veya gayrimenkulü bir akrabanıza, piyasa rayicinin oldukça altında bir kira bedeliyle kiralıyorsanız (bunun için de kanunda belirlenmiş özel şartlar vardır).

Not:
Gayrimenkulü bedelsiz veya sembolik bir bedelle kiraya vermeniz, vergi dairesinin gider indirimlerinizi (Werbungskosten) kısmen veya tamamen kısıtlamasına yol açabilir; çünkü bu durumda gerçek bir “gelir elde etme niyeti” olmadığı ileri sürülebilir.

Kiracı herhangi bir vergi öder mi?

Hayır – kiracı, kira için doğrudan bir vergi ödemez.
Kiracı yalnızca:
- sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini, ve
- yan giderleri (Nebenkosten) öder.

Vergi yükümlülüğü ev sahibine / kiraya verene aittir, kiracıya değil.

Gayrimenkul bir şirket üzerinden kiraya verilirse vergiler değişir mi?

Evet. Eğer kiralama işlemi şahıs olarak değil de bir şirket (tüzel kişilik) üzerinden yapılıyorsa, uygulanacak vergiler farklıdır:

Hukuki yapı – Uygulanan vergi

Gerçek kişi (Privatperson)
→ Einkommensteuer (gelir vergisi) – kira gelirleri üzerinden
Sermaye şirketi (örneğin GmbH veya UG)
→ Körperschaftsteuer (kurumlar vergisi)
→ ayrıca Gewerbesteuer (ticaret vergisi)

→ İşin yapısına ve vergi planlamasına bağlı olarak, şirket yapısı bazı vergi avantajları sağlayabilir. Bu nedenle, durumun uzman bir vergi danışmanı (Steuerberater) ile değerlendirilmesi önerilir.

Faydalı terimler

Mieteinnahmen – kira gelirleri
Werbungskosten – gelir elde etmek için yapılan indirilebilir giderler
Anlage V – Alman gelir vergisi beyannamesinde kira gelirlerinin beyan edildiği ek form
Grundsteuer – yıllık emlak vergisi
Abschreibung (AfA) – binanın amortismanı (yıllara yaygın düşümü)
Vermietung & Verpachtung – kiralama ve kiraya verme (kira ve benzeri gelirler kategorisi)

Özet

Kira geliri elde eden herkes, bu geliri yıllık vergi beyannamesinde bildirmekle yükümlüdür.
Vergi, brüt kira tutarı üzerinden değil; giderler düşüldükten sonra kalan net kâr üzerinden hesaplanır.
Kredi faizleri, bakım-onarım giderleri, sigorta, yönetim ücretleri, ilan-reklam giderleri ve amortisman gibi pek çok kalem, gider olarak düşülebilir.
Kiracı, kira için doğrudan vergi ödemez; sadece kira ve Nebenkosten öder.
Akrabalara düşük kirayla kiralama, vergi açısından özel kurallara tabidir ve gider indirimlerini etkileyebilir.

Web sitesinin yazar ve editör ekibi, bu yazıları hazırlarken yoğun ve titiz araştırmalar yaparak ve birden fazla kaynaktan yararlanarak mümkün olduğunca doğru ve güvenilir bilgi sunmayı amaçlamaktadır.
Buna rağmen, zaman zaman hatalar ortaya çıkabilir veya bazı bilgiler eksik ya da kesinleşmemiş olabilir.
Bu nedenle, bu makaledeki bilgiler ilk başvuru ve genel bir rehber olarak değerlendirilmelidir. Kesin, bağlayıcı ve resmî bilgi için her zaman yetkili kurumlara veya uzman bir vergi danışmanına (Steuerberater) başvurmanız tavsiye edilir.