Steuern auf Mietverträge (Mietverträge) in Deutschland
(Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland)

Erstens: Wer ist zur Zahlung von Steuern auf Mieteinnahmen verpflichtet?

Jede Person, die

• eine Immobilie (Wohnung, Haus, Büro usw.) in Deutschland vermietet und

• Mieteinnahmen (Mieteinnahmen) erzielt,

→ ist verpflichtet, eine jährliche Steuererklärung abzugeben und Einkommensteuer auf die aus der Vermietung erzielten Gewinne zu zahlen.

Wie wird die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet?

Die Steuer wird nicht auf die gesamten Mieteinnahmen erhoben, sondern nur auf den Gewinn.

Grundformel:

Steuerpflichtiger Gewinn = gesamte jährliche Mieteinnahmen – abziehbare Werbungskosten / Aufwendungen

Welche Ausgaben können von den Mieteinnahmen abgezogen werden?

Art der Ausgabe – Abziehbar? – Beispiele

• Zinsaufwendungen für Immobiliendarlehen – Ja
  – Zinsen für Immobilienkredit

• Instandhaltungs- und Renovierungskosten (Erhaltungsaufwand) – Ja
  – Reparatur von Fenstern, Malerarbeiten, Elektrik usw.

• Verwaltungsgebühren / Hausverwaltungskosten – Ja
  – Kosten für eine Hausverwaltung oder Verwaltungsdienstleister

• Grundsteuer (Grundsteuer) – Ja
  – jährlich an die Gemeinde / Stadt zu zahlen

• Kosten für Steuerberater oder Buchhaltung – Ja
  – sofern sie im Zusammenhang mit der Vermietungsimmobilie stehen

• Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung) – Ja
  – z. B. gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm, Glasbruch usw.

• Werbekosten für die Vermietung der Immobilie – Ja
  – Inserate auf Portalen wie ImmobilienScout24, Zeitungsanzeigen u. Ä.

• Abschreibung des Gebäudes (Abschreibung – AfA) – Ja
  – in der Regel 2 % pro Jahr vom Gebäudewert (ohne Bodenwert)

Wo werden diese Einkünfte in der Steuererklärung eingetragen?

Die Einkünfte aus Vermietung werden in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) der jährlichen Einkommensteuererklärung (Einkommensteuererklärung) erfasst.

Wann werden auf Mieteinnahmen keine Steuern erhoben?

In folgenden Fällen kann faktisch keine Steuerbelastung entstehen:

• wenn die Summe aus
  → Gewinnen aus Vermietung + anderen Einkünften
  den jährlichen Steuerfreibetrag nicht überschreitet
  (2024: 11.604 € für Einzelpersonen)

• oder wenn du an Angehörige zu einem deutlich reduzierten Mietpreis vermietest (unter bestimmten, gesetzlich geregelten Bedingungen)

Hinweis:
Eine unentgeltliche oder symbolische Vermietung kann dazu führen, dass das Finanzamt den Werbungskostenabzug einschränkt, weil keine oder nur sehr geringe Einnahmen erzielt werden.

Zahlt der Mieter irgendeine Steuer?

• Nein – der Mieter zahlt keine direkte Steuer auf die Miete.

• Der Mieter zahlt nur:

  • die vereinbarte Kaltmiete, und

  • die Nebenkosten (Nebenkosten) laut Mietvertrag

Die steuerliche Belastung betrifft in der Regel nur den Vermieter.

Unterscheiden sich die Steuern, wenn über eine Firma vermietet wird?

Ja. Wenn die Immobilie nicht privat, sondern über eine Gesellschaft vermietet wird, gelten andere Steuerarten:

Rechtsform – Anfallende Steuer

• Privatperson (Privatperson)
  → Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

• Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH oder UG)
  → Körperschaftsteuer
  → zusätzlich Gewerbesteuer

→ Je nach Gestaltung und Struktur können sich hier steuerliche Vor- oder Nachteile ergeben, weshalb sich eine individuelle steuerliche Beratung lohnen kann.

Nützliche Begriffe

• Mieteinnahmen – Einnahmen aus Vermietung

• Werbungskosten – abzugsfähige Aufwendungen im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen

• Anlage V – Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung

• Grundsteuer – jährliche Grundsteuer auf Immobilien

• Abschreibung (AfA) – Abschreibung des Gebäudes über die Nutzungsdauer

• Vermietung & Verpachtung – Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ (Vermietung, Verpachtung, Überlassung von Rechten)

Fazit

• Jede Person, die Mieteinnahmen erzielt, ist verpflichtet, diese in der Steuererklärung anzugeben.

• Es wird nur der Überschuss (Gewinn) nach Abzug der absetzbaren Kosten besteuert, nicht die gesamte Miete.

• Viele Kosten (Kreditzinsen, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung usw.) können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

• Der Mieter zahlt keine direkte Steuer, sondern nur Miete plus Nebenkosten.

• Die Vermietung an Angehörige zu vergünstigten Konditionen unterliegt besonderen steuerlichen Regeln.

Das Redaktionsteam der Website ist bemüht, durch gründliche Recherchen und die Nutzung verschiedener Quellen möglichst genaue Informationen bereitzustellen. Dennoch können Fehler auftreten oder Angaben unvollständig bzw. nicht gesichert sein.
Daher sollten die in diesem Artikel enthaltenen Informationen als erste Orientierung verstanden werden. Für verbindliche und endgültige Auskünfte wende dich bitte stets an die zuständigen Behörden oder einen Steuerberaterin.