مالیات بر قراردادهای اجاره (Mietverträge) در آلمان
(Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland)
۱. چه کسی موظف است بابت درآمد اجاره، مالیات بپردازد؟
هر کسی که:
یک ملک (آپارتمان، خانه، دفتر و …) را در داخل آلمان اجاره میدهد و
درآمد اجاره (Mieteinnahmen) دریافت میکند،
→ موظف است هر سال اظهارنامه مالیاتی ارائه دهد و بابت سود حاصل از اجاره، مالیات بر درآمد پرداخت کند.
مالیات بر کل مبلغ اجاره گرفته نمیشود، بلکه فقط بر سود خالص اعمال میگردد.
فرمول اصلی:
سود مشمول مالیات = مجموع اجاره سالانه – مخارج / هزینههای قابل کسر
نوع هزینه – قابل کسر؟ – مثالها
بهره وام ملک – بله
– Zinsen für Immobilienkredit (بهره وام خرید یا ساخت ملک)
هزینههای تعمیر و نگهداری (Erhaltungsaufwand) – بله
– تعمیر پنجرهها، رنگآمیزی، کارهای برقی، تعمیرات کلی
هزینههای مدیریت و ادارهی ملک – بله
– حقالزحمه شرکتهای Hausverwaltung یا مدیر ساختمان
مالیات سالانه ملک (Grundsteuer) – بله
– مالیاتی که هر سال به شهرداری یا Gemeinde پرداخت میشود
هزینههای مشاور مالیاتی یا حسابدار – بله
– مادامیکه این هزینهها به ملکِ اجارهای مربوط باشد
بیمه ساختمان (Wohngebäudeversicherung) – بله
– شامل بیمه در برابر آتشسوزی، آبگرفتگی، طوفان، شکستن شیشه و …
هزینهی تبلیغات برای اجاره دادن ملک – بله
– آگهی در وبسایتهایی مانند ImmobilienScout24، روزنامهها، پلتفرمهای آنلاین
استهلاک ساختمان (Abschreibung – AfA) – بله
– معمولاً سالانه ۲٪ از ارزش ساختمان (فقط بنای ساختمان، نه ارزش زمین)
درآمد حاصل از اجاره در فرم Anlage V (Vermietung und Verpachtung) در داخل اظهارنامه سالانه Einkommensteuererklärung (اظهارنامه مالیات بر درآمد) ثبت میشود.
به طور معمول، در این شرایط ممکن است در عمل مالیاتی پرداخت نشود:
وقتی مجموع
→ سود حاصل از اجاره + سایر درآمدها
از حد معافیت سالانه مالیات فراتر نرود.
برای سال ۲۰۲۴ این حد برای هر فرد ۱۱٬۶۰۴ یورو است.
یا وقتی که ملک را به یکی از بستگان با اجارهای کمتر از قیمت بازار اجاره میدهید (البته با شرایط خاص و مقررات مشخص در قانون مالیات).
نکته:
اگر ملک را رایگان یا با مبلغی کاملاً نمادین اجاره بدهید، اداره مالیات ممکن است امکان کسر کامل هزینهها (Werbungskosten) را محدود کند، به این دلیل که قصد واقعی کسب درآمد تشخیص داده نمیشود.
خیر – مستأجر هیچ مالیات مستقیمی بابت اجاره پرداخت نمیکند.
او فقط پرداخت میکند:
مبلغ اجارهی توافقشده، و
هزینههای جانبی (Nebenkosten) طبق قرارداد اجاره.
تعهد پرداخت مالیات اصولاً بر عهدهی موجر / صاحبخانه است، نه مستأجر.
بله. اگر ملک نه به صورت شخصی، بلکه از طریق یک شرکت اجاره داده شود، نوع مالیاتها متفاوت است:
نوع شخصیت / ساختار حقوقی – مالیات مربوطه
فرد حقیقی (Privatperson)
→ مشمول Einkommensteuer (مالیات بر درآمد) بر درآمد اجاره
شرکت (مثل GmbH یا UG)
→ مشمول Körperschaftsteuer (مالیات بر شرکتها)
→ به همراه Gewerbesteuer (مالیات بر فعالیت تجاری)
→ بسته به ساختار حقوقی و برنامهریزی مالیاتی، ممکن است مزایای مالیاتی خاصی وجود داشته باشد که باید با مشاور مالیاتی بررسی شود.
Mieteinnahmen – درآمدهای اجاره
Werbungskosten – مخارج / هزینههای قابل کسر مرتبط با کسب درآمد
Anlage V – فرم مخصوص درآمد اجاره در اظهارنامه مالیاتی
Grundsteuer – مالیات سالانه بر ملک
Abschreibung (AfA) – استهلاک ساختمان در طول سالهای استفاده
Vermietung & Verpachtung – اجاره و واگذاری (نوع درآمد ناشی از اجاره و اجارهدادن حقوق)
هر کسی که درآمدی از اجاره بهدست میآورد، موظف است آن را در اظهارنامه مالیاتی سالانه خود اعلام کند.
مالیات فقط بر سود خالص (پس از کسر هزینهها) اعمال میشود، نه بر کل اجاره دریافتی.
هزینههای متعددی مانند بهره وام، تعمیرات، بیمه، مدیریت و تبلیغات، قابل کسر از مالیات هستند.
مستأجر هیچ مالیات مستقیمی بابت اجاره نمیپردازد و فقط اجاره و Nebenkosten را پرداخت میکند.
اجاره دادن به خویشاوندان با مبلغ کمتر از نرخ بازار، مشمول قوانین و محدودیتهای خاص مالیاتی است.
تیم نویسندگان و ویراستاران وبسایت تلاش میکند با انجام پژوهشهای دقیق و استفاده از چندین منبع مختلف، اطلاعاتی درست و قابل اعتماد ارائه دهد.
با این حال، ممکن است برخی خطاها رخ دهد یا بعضی اطلاعات ناقص یا کاملاً قطعی نباشد.
بنابراین، اطلاعات این مقاله را باید تنها به عنوان یک مرجع اولیه و راهنمای کلی در نظر گرفت. برای دریافت اطلاعات قطعی، رسمی و الزامآور، همیشه به ادارات ذیصلاح یا مشاوران مالیاتی متخصص مراجعه کنید.
