مصير عقد الإيجار في ألمانيا عند وفاة المستأجر الرئيسي
حقوق أفراد العائلة والبقاء في السكن وفق القانون المدني
عندما يتوفى شخص كان هو المستأجر الرئيسي لعقار في ألمانيا، يُطرح سؤال جوهري:
هل يمكن لأفراد أسرته البقاء في الشقة؟ وهل يستمر عقد الإيجار تلقائيًا؟
القانون الألماني المدني (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) ينظّم هذا الموقف بدقة، ويُراعي خصوصية الحياة العائلية. سنستعرض هنا أهم القواعد، الحقوق، والواجبات التي تترتب على الوفاة في عقود الإيجار، مع التركيز على الحالات التي تهم العائلات المسلمة والمهاجرين في ألمانيا. 
أولًا: ما الذي يحدث لعقد الإيجار عند وفاة المستأجر؟
إذا توفي المستأجر الرئيسي، فالعقد لا ينتهي تلقائيًا، بل يخضع للقواعد التالية وفقًا لـ § 563 و§ 563a من BGB:
|
الحالة |
النتيجة القانونية |
|
يعيش أحد أفراد الأسرة مع المتوفّى في نفس الشقة |
يحق له الاستمرار في العقد بنفس الشروط تلقائيًا |
|
لا أحد من الأسرة يعيش معه |
ينتقل العقد إلى الورثة (التركة) مؤقتًا |
|
الورثة لا يريدون الاستمرار |
يمكنهم إنهاء العقد خلال شهر بعد العلم بالوفاة |
ثانيًا: من يحق له البقاء تلقائيًا في الشقة؟
حسب القانون، يُعتبر من أفراد الأسرة الذين يحق لهم الاستمرار في عقد الإيجار:
الزوج أو الزوجة
الشريك المسجّل (eingetragener Lebenspartner)
الأبناء أو الأحفاد المقيمون في الشقة
والدا المستأجر أو أحدهما
أي شخص كان يعيش بصورة دائمة مع المتوفى في نفس الشقة بـ “مجتمع منزلي دائم” (häusliche Gemeinschaft)
لا يُشترط أن يكون الشخص مسجَّلًا رسميًا كطرف في العقد، بل يكفي الإثبات أنه كان مقيمًا فعليًا بشكل دائم.
ثالثًا: هل يجب على من يبقى في الشقة اتخاذ إجراء؟
نعم، يجب عليه:
إبلاغ المالك (Vermieter) بوفاة المستأجر خلال مدة قصيرة
إعلامه برغبته في الاستمرار في السكن
تقديم وثائق (مثل شهادة وفاة، قيد عائلي، إثبات سكن)
المالك لا يستطيع رفض استمرار عقد الإيجار مع الزوج/ة أو المقيم الدائم إلا لأسباب استثنائية (مثلاً: سوء السلوك، تأخر مزمن في الإيجار سابقًا).
رابعًا: ما حقوق الورثة إذا لم يكن هناك من يسكن مع المتوفى؟
في حال لم يكن هناك أحد يعيش مع المتوفّى في الشقة:
ينتقل عقد الإيجار مؤقتًا إلى الورثة
يجب على الورثة اتخاذ قرار خلال شهر من العلم بالوفاة:
|
القرار |
النتيجة |
|
قبول الاستمرار |
يصبح الورثة طرفًا في العقد |
|
رفض/عدم الرد |
يحق للمالك إنهاء العقد بعد شهر |
|
طلب الإنهاء |
يحق لهم إنهاء العقد فورًا (§ 564 BGB) |
إذا كانت التركة مثقلة بالديون أو الشقة غير مرغوبة، يُفضّل أن يرفض الورثة العقد خطيًا لتجنّب الالتزامات المالية.
خامسًا: من يدفع الإيجار بعد الوفاة؟
حتى تحديد الطرف الجديد، يتم تغطية الإيجار من التركة
في حال عدم وجود تركة كافية، لا يُجبر الورثة شخصيًا على الدفع إذا لم يقبلوا العقد
يُستحسن تسوية الإيجار فورًا مع المالك لتجنّب الدعاوى القانونية.
سادسًا: هل يحق للمالك طرد العائلة فورًا بعد الوفاة؟
لا.
القانون يحمي الأسرة ويمنحهم الحق في:
الاستمرار في السكن إن كانوا مقيمين
أو فترة مناسبة للإخلاء إن لم يكن لهم حق الاستمرار
يجب أن يتم أي طرد عبر الطرق القانونية فقط، بقرار قضائي إن لزم الأمر.
خلاصة
عند وفاة المستأجر الرئيسي في ألمانيا:
لا ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا
يمكن لأفراد الأسرة المقيمين معه الاستمرار في السكن تلقائيًا
الورثة يتحمّلون مسؤولية مؤقتة ويحق لهم إنهاء العقد خلال شهر
المالك لا يستطيع الطرد العشوائي دون مبرر
لذلك، من المهم اتخاذ خطوات قانونية واضحة فور الوفاة، والتواصل مع المالك رسميًا، لتأمين سكن العائلة وتجنب أي التزامات غير مرغوبة.
---------------------------------------
ـ* يحرص فريق الكتاب والمحررين في موقع على تقديم معلومات دقيقة من خلال بحث مكثف واطلاع على عدة مصادر عند كتابة المقالات، ومع ذلك قد تظهر بعض الأخطاء أو ترد معلومات غير مؤكدة. لذلك، يُرجى اعتبار المعلومات الواردة في المقالات مرجعية أولية والرجوع دائماً إلى الجهات المختصة للحصول على المعلومات المؤكدة.
