Grunderwerbsteuer چیست؟ (مالیه انتقال ملک در آلمان)
Grunderwerbsteuer مالیهای است که فقط یکبار، در وقت خرید ملک یا زمین در آلمان گرفته میشود.
پرداخت این مالیه به عهدهٔ خریدار است و به ادارهٔ مالیه (Finanzamt) در همان ایالت پرداخت میشود؛
فروشنده از نگاه قانون، مسئول این مالیه نیست.
این مالیه چه وقت واجب میشود؟
مالیهٔ Grunderwerbsteuer معمولاً در این حالتها قابل پرداخت است:
خرید خانه، آپارتمان یا زمین
خرید ملک از یک شخص عادی یا شرکت
خرید سهام یک شرکت که بخش عمده دارایی آن ملک میباشد (در بعضی حالتهای حقوقی)
در این موارد، معمولاً Grunderwerbsteuer گرفته نمیشود:
ارث (Erbschaft) – انتقال ملک از راه میراث
هدیه بین اعضای خانواده، در صورت داشتن شرایط قانونی مشخص
نرخ Grunderwerbsteuer چقدر است؟
نرخ این مالیه به ایالت فدرالی (Bundesland) بستگی دارد:
| ایالت فدرالی | نرخ مالیه |
|---|---|
| بایرن (Bayern) | ۳٫۵٪ |
| زاکسن (Sachsen) | ۳٫۵٪ |
| هامبورگ (Hamburg) | ۵٫۵٪ |
| برلین (Berlin) | ۶٫۰٪ |
| نوردراین-وستفالن (NRW) | ۶٫۵٪ |
| براندنبورگ، تورینگن و… | ۶٫۵٪ |
در اکثر ایالتها، نرخ معمول در حدود ۶٫۵٪ است.
نمونه:
قیمت خرید یک ملک در برلین: ۳۰۰٬۰۰۰ یورو
نرخ مالیه: ۶٪
Grunderwerbsteuer = ۳۰۰٬۰۰۰ × ۶٪ = ۱۸٬۰۰۰ یورو
این مالیه چگونه پرداخت میشود؟
بعد از امضای قرارداد خرید نزد نوتار (Notar)، نوتار بهطور خودکار معامله را به Finanzamt اطلاع میدهد.
ادارهٔ مالیه یک حکم یا بل (Bescheid) برای خریدار میفرستد که در آن مبلغ Grunderwerbsteuer ذکر شده است.
معمولاً باید این مالیه در مدت تقریباً ۴ هفته پرداخت شود.
بعد از پرداخت، ادارهٔ مالیه یک Unbedenklichkeitsbescheinigung (گواهی عدمممانعت) صادر میکند؛
بدون این گواهی، ملک در Grundbuch (سجل ملکی) به نام خریدار ثبت شده نمیتواند.
چه کسی Grunderwerbsteuer را میپردازد؟
بر اساس قانون، همیشه خریدار مقروض رسمی این مالیه است.
از نگاه قانونی، نمیتوان مسئولیت مالیاتی را بر دوش فروشنده انداخت؛
اما طرفها میتوانند در قرارداد بهصورت کتبی توافق کنند که فروشنده در عمل تمام یا بخشی از مبلغ را بپردازد یا به خریدار پس بدهد.
آیا در وقت فروش ملک هم این مالیه گرفته میشود؟
نه. فروشنده در وقت فروش، Grunderwerbsteuer پرداخت نمیکند.
اما ممکن است فروشنده مکلف به پرداخت مالیهٔ دیگری شود:
Spekulationssteuer – مالیه بر سود فروش ملک،
اگر ملک در مدت کمتر از ۱۰ سال بعد از خرید فروخته شود
و در این مدت بهگونهٔ دوامدار بهعنوان محل سکونت شخصی استفاده نشده باشد.
راههای ممکن برای کاهش بار مالیاتی (نمونهها)
در بعضی حالتها میتوان پایهٔ محاسبهٔ Grunderwerbsteuer را پایین آورد، مثلاً:
درج جداگانه اثاثیه، آشپزخانه نصبشده و تجهیزات در قرارداد، تا ارزش آنها جزو قیمت خالص ملک حساب نشود.
استفاده از هدایا و انتقالات خانوادگی که ممکن است از امتیازات خاص مالیاتی استفاده کنند.
ساختار دادن خرید به شکل خرید سهام شرکت مالک ملک (Share-Deal) – این روش پیچیده و حقوقی–مالیاتی است و باید حتماً با کمک مشاور مالیه یا وکیل متخصص بررسی گردد.
اصطلاحات مهم آلمانی
| اصطلاح آلمانی | معنی به عربی / دری |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | ضريبة نقل ملكية العقار / مالیه انتقال ملک |
| Notar | كاتب عدل / موثق / دفتر اسناد رسمی |
| Grundbuch | السجل العقاري / سجل املاک |
| Finanzamt | مكتب الضرائب / ادارهٔ مالیه |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | شهادة السماح بالتسجيل العقاري / گواهی عدمممانعت |
| Spekulationssteuer | ضريبة الأرباح على بيع العقار قبل 10 سنوات / مالیه بر سود سفتهبازانه |
تیم نویسندهگان و ویراستاران این وبسایت کوشیدهاند تا بر اساس پژوهشهای گسترده و مراجعه به منابع مختلف، معلومات دقیق و قابل اتکایی فراهم کنند. با اینهم، امکان دارد برخی جزئیات نهایی یا صددرصد درست نباشند. لطفاً این متن را تنها بهعنوان یک راهنمای ابتدایی در نظر بگیرید و برای مشورهٔ قطعی و اطلاعات الزامآور، حتماً با ادارههای مسوول یا متخصصان امور مالی و حقوقی تماس بگیرید.
