مالیهٔ وضعشده بر عاید کرایه در آلمان
(Besteuerung von Mieteinnahmen)
وقتی شما در آلمان یک ملک (مثلاً آپارتمان، خانه یا دکان تجارتی) را کرایه میدهید، عایدی که از آن بهدست میآید بهعنوان عاید مشمول مالیه حساب میشود و باید در اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیه آن را گزارش کنید.
کدام نوع مالیهها بالای عاید کرایه تطبیق میشود؟
| نوع مالیه | آیا بالای عاید کرایه تطبیق میشود؟ | توضیح |
|---|---|---|
| Einkommensteuer (مالیهٔ عاید) | بلی | بالای سود خالص از کرایه (عاید کرایه منهای مصارف قابلکسر) محاسبه میشود. |
| Umsatzsteuer (مالیهٔ ارزش افزوده) | نخیر (برای کرایهٔ مسکونی) | تنها در بعضی حالتهای خاص، مثلاً بعضی کرایههای تجارتی، مطرح میگردد. |
| Gewerbesteuer (مالیهٔ تجارت) | نخیر | صرف کرایهدادن ملک معمولاً بهتنهایی فعالیت تجارتی به حساب نمیآید. |
چگونه مالیهٔ عاید بالای کرایه محاسبه میشود؟
فرمول اساس:
سود = عاید کرایه – مصارف قابلکسر (Werbungskosten)
این سود بعداً به سایر عایدات مشمول مالیهٔ شما اضافه میگردد و مطابق نرخ Einkommensteuer (مالیهٔ عاید) که مربوط به طبقهٔ مالیاتی شما است محاسبه میشود.
نمونه از مصارف قابلکسر (Werbungskosten)
| نوع مصرف | مثال |
|---|---|
| بهرهٔ وام ملک | Zinsen für Darlehen (بهرهٔ قرضه برای خرید ملک) |
| مالیهٔ سالانهٔ ملک | Grundsteuer |
| هزینهٔ ترمیم و حفظ و مراقبت | Reparaturkosten |
| هزینهٔ ادارهٔ ملک | حقالزحمهٔ Hausverwaltung یا مدیر ملک |
| بیمهها | Gebäudeversicherung، Haftpflichtversicherung |
| استهلاک سالانه (AfA) | معمولاً ۲٪ در سال از قیمت ساختمان (تا حدود ۵۰ سال) |
| فیس دلالی و اعلان | کمیسیون Makler، اعلان در روزنامه و انترنت |
مثال عددی
عاید سالانه از کرایه: ۱۲٬۰۰۰ یورو
مصارف سالانهٔ قابلکسر: ۵٬۰۰۰ یورو
→ سود از کرایه = ۷٬۰۰۰ یورو
→ این مبلغ به دیگر عایدات مشمول مالیهٔ شما اضافه شده و مطابق نرخ مالیهٔ عاید (تقریباً بین ۱۴٪ تا ۴۵٪) مالیه بالایش وضع میشود.
چه وقت و در کجا باید عاید کرایه را گزارش کرد؟
| اقدام | چگونه؟ |
|---|---|
| اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیه | از طریق پورتال آنلاین ELSTER یا به کمک Steuerberater (مشاور مالیه) |
| فورم مربوط | Anlage V برای عاید از کرایه و اجاره |
| ضربالاجل سپردن | معمولاً تا ۳۱ جولای سال بعد (در صورت استفاده از مشاور مالیه ممکن است مهلت تمدید شود) |
آیا معافیت یا استثنایی وجود دارد؟
| حالت | آیا معافیت دارد؟ | توضیح |
|---|---|---|
| کرایهدادن به فامیل با کرایهٔ خیلی پایین | معافیت قسمی | کرایه باید حداقل ۶۶٪ کرایهٔ معمول بازار باشد تا مصارف کاملاً قابلکسر باقی بماند. |
| کرایهدادن با خساره (مصارف > عاید) | بلی | خساره میتواند از سایر عایدات مشمول مالیه کسر شود. |
| استفادهٔ شخصی از ملک (Eigenbedarf) | عاید وجود ندارد = مالیه هم نیست | تا وقتی خودت در آن ملک زندهگی میکنی، کدام عاید کرایه بهوجود نمیآید. |
اصطلاحات مهم
| اصطلاح آلمانی | معنی به دری |
|---|---|
| Mieteinnahmen | عاید/درآمد کرایه |
| Werbungskosten | مصارف قابلکسر از نگاه مالیه |
| Anlage V | فورم مخصوص عاید کرایه در اظهارنامهٔ مالیه |
| AfA (Abschreibung) | استهلاک حسابداری ساختمان |
| Steuerfreibetrag | حد معافیت عمومی از مالیه |
| ELSTER | سیستم آنلاین آلمان برای تسلیمدادن اظهارنامهٔ مالیه |
نتیجهگیری
هر سودی که از کرایه دادن ملک در آلمان بهدست میآید، زیر چوکات مالیهٔ عاید قرار میگیرد.
با کسر مصارف مربوط به ملک (بهره، مالیهٔ ملک، ترمیمات، مدیریت، بیمه و استهلاک AfA) میتوانی بار مالیاتی خود را کمتر بسازی.
در حالت عادی برای کرایهٔ مسکونی، معمولاً Umsatzsteuer (مالیهٔ ارزش افزوده) و Gewerbesteuer (مالیهٔ تجارت) وضع نمیشود.
فراموش نکن که عاید کرایهٔ خود را هر سال در Anlage V بهعنوان بخشی از اظهارنامهٔ مالیه گزارش کنی.
تیم نویسندهگان و ویراستارهای این وبسایت میکوشند معلومات را بر بنیاد تحقیق گسترده و استفاده از منابع مختلف تا حد امکان دقیق تهیه و ارائه کنند؛ با آن هم، امکان اشتباه یا ناقص بودن بعضی جزئیات همیشه وجود دارد. این متن تنها یک رهنمای عمومی و ابتدایی است. برای معلومات رسمی و متناسب با وضعیت شخصیات، حتماً با مشاور مالیه یا ادارهٔ مالیه در آلمان تماس بگیر.
