ما هو Beleihungswert؟

Beleihungswert هو القيمة التقديرية للعقار التي يحددها البنك، وتُستخدم كضمان للقرض العقاري.
يتم حسابها بشكل محافظ (vorsichtig)، أي أقل من القيمة السوقية (Marktwert)، لتقليل المخاطر.

خصائصها

• عادةً أقل بنسبة 10–20% من سعر الشراء أو القيمة السوقية.
• يحدّدها خبير تقييم عقاري تابع للبنك، بناءً على حالة العقار، الموقع، والطلب في السوق.

ما هو Loan-to-Value (LTV)؟

Loan-to-Value (LTV) أو نسبة التمويل إلى القيمة، هي النسبة بين مبلغ القرض المطلوب وقيمة العقار التقديرية (Beleihungswert).
وتُحسب كالتالي:

LTV = (مبلغ القرض ÷ قيمة العقار) × 100

مثال توضيحي

• سعر الشراء: 500.000 يورو
• Beleihungswert بعد تقييم البنك: 450.000 يورو
• مبلغ القرض المطلوب: 360.000 يورو

LTV = (360.000 ÷ 450.000) × 100 = 80%

لماذا LTV مهم؟

• يحدد مستوى المخاطرة بالنسبة للبنك.
• كلما انخفضت النسبة، انخفضت الفائدة وازدادت فرص الموافقة.
• في حالة نسبة LTV مرتفعة (مثل 90–100%)، قد يطلب البنك ضمانات إضافية أو يقدم فائدة أعلى.

ما هي مستويات LTV النموذجية؟

تأثير LTV على الفائدة

• في العادة، كلما زادت نسبة LTV، زادت الفائدة (Zinsaufschlag).
• بعض البنوك تقدم قروضًا بفائدة منخفضة جدًا إذا كانت نسبة LTV أقل من 60%.

دور المساهمة الذاتية (Eigenkapital)

• لخفض LTV، ينصح بتقديم مساهمة ذاتية أكبر (20–30% على الأقل من سعر العقار).
• تقلل المساهمة الذاتية من مبلغ القرض، ما يساهم في تحسين شروط التمويل بشكل كبير.

نصائح قبل التقديم

• خطط لتجميع أكبر قدر ممكن من رأس المال الذاتي لتقليل LTV.
• اطلب من البنك بيانًا تفصيليًّا يوضح كيفية تحديد Beleihungswert.
• قارن العروض بناءً على LTV وليس فقط سعر الفائدة الاسمي.
• استشر خبير تمويل عقاري مستقل لمساعدتك في اختيار أفضل هيكل للتمويل.

المخاطر والنقاط المهمة

• اختلاف تقييم العقار: قد يختلف Beleihungswert الذي يحدده البنك عن توقعاتك أو سعر السوق.
• الفوائد الإضافية: نسبة LTV العالية قد تؤدي إلى تكاليف تأمين إضافية أو اشتراطات أكثر صرامة.
• تأثير على المدى الطويل: نسبة LTV المرتفعة تزيد من إجمالي الفوائد المدفوعة وتطيل مدة القرض.

الخلاصة

فهم Beleihungswert ونسبة Loan-to-Value (LTV) خطوة أساسية لأي شخص يخطط للحصول على قرض عقاري في ألمانيا. عبر خفض LTV من خلال مساهمة ذاتية أكبر، يمكنك تحسين شروط القرض، تقليل الفوائد، وزيادة فرص الموافقة بسهولة أكبر. التقييم الجيد والاستعداد المالي السليم يمنحك أمانًا ماليًّا طويل الأجل ويضمن نجاح مشروعك العقاري بثقة.

 ـ يحرص فريق الكتاب والمحررين في الموقع  على تقديم معلومات دقيقة من خلال بحث مكثف واطلاع على عدة مصادر عند كتابة المقالات، ومع ذلك قد تظهر بعض الأخطاء أو ترد معلومات غير مؤكدة. لذلك، يُرجى اعتبار المعلومات الواردة في المقالات مرجعية أولية والرجوع دائماً إلى الجهات المختصة للحصول على المعلومات المؤكدة.